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专家称房价连涨时代一去不返

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房地产行业面临着前所未有的压力,部分地区的房价呈现逐步走低的状态。住房市场所面临的困难是否也会传导到租房市场?那么今天小编在这里给大家整理一下专家称房价连涨时代一去不返,我们一起看看吧!

专家称房价连涨时代一去不返

租房市场稳中显韧性

对于租房市场的最新走势,邹琳华表示,总体而言,租房市场经受住了疫情冲击的考验,租金大体平稳,波动基本没有超出正常范围。从近5年的走势来看,租金没有明显的上升或下降的趋势,2022年10月租金与2018年1月租金水平基本持平;从2022年以来近一年的走势看,全国租房市场季节性波动减弱,旺季租金上涨不明显,淡季跌速稍快,但也没有出现非正常下跌,展现了租房市场的高韧性的特点。

不过,具体而言,各个城市之间存在一定的差异。邹琳华表示,不同于全国的平稳走势,近5年来,一线城市租金总体呈现较为明显的上升趋势,与2018年1月房租比,2022年10月上海、深圳、北京、广州租金分别上涨了21.2%、11.6%、8.1%、7%,上海的租金上涨尤为明显。不过,从近1年的情况来看,一线城市的租金出现了一定程度的下跌,其中北京下跌0.4%,相对比较抗跌,广州、上海的跌幅分别为2.41%、3.02%。深圳跌幅为3.8%,跌幅在一线城市中最大。

二线城市租金的变动趋势和短期韧性状态表现怎么样?邹琳华指出,近5年来,二线城市中仅厦门、成都租金涨幅较大,分别为15.4%和11.8%,其他大部分城市租金涨幅微弱或者呈现为微跌状态,其中南通、沈阳、重庆的跌幅较大,分别为6.9%、10.7%、6.6%。近1年来,二线城市租金大部分呈现为下跌状态,仅有小部分城市出现上涨,其中最高涨幅为石家庄的2.56%。

除了一二线城市,邹琳华还对三四线城市的租房市场进行了分析。邹琳华指出,近一年以来,在疫情冲击下,三线城市的租金市场出现了较大的分化,例如银川仍出现了3.07%的增长,但是也有城市的跌幅接近10%;而近1年来,样本四线城市的租金均为下跌状态,平均跌幅为3.8%。

房地产逻辑发生变化

租房市场总体平稳走势的背后,房地产逻辑和租房市场逻辑到底发生了怎样的变化?对此,邹琳华分析指出,房地产的逻辑已经发生了新变化,房价持续上涨时代已经一去不复返,目前房价呈现为总体下跌的状态,房价租金比有望走低;疫情冲击下职住合一得到加强,租赁需求重新流向实际就业地;租赁住房公募REITs成功试水,居民房地产投资首次有了正式的供给侧渠道。

对于房价租金比的走低,邹琳华分析指出,“房住不炒”的背景下,房屋将回归到居住本质,房产投资投机者逐渐退场,房价逐步实现理性回归,而租金长期而言是平稳增长的。房价租金比下降具有2方面的作用:一方面,房价租金比的下降意味着租金收益率的上升,投资租赁住房可以实现资金平衡,长期资金可以逐步进入住房租赁市场;另一方面,房价收入比下降,买房难度降低,住房自有率将会提升,部分租房需求将转变为购房需求。

不过,邹琳华指出,对于不同的城市,房价租金比降低的影响存在一定的差异。一二线城市房价虽然有所下跌但是价格仍然较高,仍然存在买房的困难,而由于租金收益率提升,资本进入租房市场,租房市场发展提速;部分三四线城市将逐步由高房价时代进入中低房价时代,租房需求减少购房需求增加,加上流动人口少,租房市场难以有大发展。

房地产逻辑发生新变化的情况下,租房市场的空间需求结构情况也发生了变化。邹琳华表示,受疫情影响,廊坊北三县、镇江句容、昆山花桥等睡城和卫星城租房市场受到较大冲击,住房空置率提升,由睡城和卫星城住房承担的住房需求部分转移到中心城市或主城区。睡城、卫星城与中心城市的租房市场行情从跟随关系演变为分化走向。

租房市场发展空间将会被打开

那么,未来中国的租房市场的发展方向将会怎么样?邹琳华表示,在报告继续强调“租购并举”的背景下,发展租房市场仍是住房政策的重点,其中自持和集中式长租房,保障性租赁住房都将是发力点。

邹琳华分析指出,目前,我国的长租房主要是集中在分散式的轻资产长租房,相比发达国家成熟市场而言,自持和集中式长租房的占有率比较低,有比较大的发展空间。而保障性租赁住房是国家住房保障体系的重要部分,但它的运作是完全市场化的,资金土地也来源于市场。

预计未来一二线城市长租房市场发展空间会被逐渐打开。邹琳华分析认为,此前,长租房市场因为房价过高、租金收益率过低而受限。而目前房价已经基本实现了稳定或下降,但是长期来看租金会呈上升趋势,租金收益率将会提升。同时,随着社会资本规模的不断膨扩,社会平均利率也会下降。投资租房市场收益可以弥补资金成本,资本进入租房市场有利可图,租房市场发展空间将会被打开。不过,邹琳华坦言,目前三四线城市的租房发展空间较小,需要谨慎对待。

另外,邹琳华表示,投资方面,相比于直接投资购房,居民有了投资租赁住房公募REITs这一新的房地产投资渠道。租赁住房公募REITs符合“房住不炒”的政策导向,既能增加住房供给平抑房价,还能分享城市经济增长收益,将成为资本市场的重要投资品。同时,邹琳华指出,本质上,住房租赁收益仍然是城市经济增长的外溢,它的发展前景最终取决于城市经济增长的前景。

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