二手房交易不同过户方式怎样最省税费

一、当房产以继承形式过户时

房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的(包括契税、营业税和个税等)。但是有两个条件：一是继承应当在被继承人死亡后才能发生;二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。

需要注意的是，继承房产需要办理继承公证，收费采取分段递减累计收取。受益额按公证处委托的机构提供的“评估价”计算，通常低于市场价，各区不一样。

具体标准如下：

受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取;

超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取;

超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取;

超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取;

超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。

证明单方赠与或受赠的，减半收取。(目前公证处只办理双方公证)

需要交的费用为：如果受益额100万，20万×1.2%+30万×1%+50万×0.8%=9400元(公证费)。

提醒：继承过户获得的住房，再次出售时和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税。(继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。)

二、当房产以赠予形式过户时

根据规定，对于个人无偿赠予不动产行为，应对受赠人全额征收契税，契税缴纳标准为总房价的3%。无偿赠与房产给他人，南京市目前执行的是免征营业税和个税。

需要特别注意的是：非家庭成员之间的房产赠予合同，必须经公证处公证，所需缴纳公证费与继承公证费收取方式相同。

需要交的税费为：公证费+3%契税(家庭成员之间赠予过户只需交3%契税)

直系亲属：指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女、外祖父与外孙子女等。

提醒：赠予过户获得的住房，如果是直系亲属之间赠予，再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税;非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房，再次出售时需要缴纳20%的个税。(继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。)

三、当房产以买卖形式过户时

1、契税(买房人交)

家庭唯一住房非家庭唯一住房

面积<90㎡1%3% 90㎡≤面积<144㎡1.5% 面积≥144㎡3%

2、营业税(按规定应由卖房人交，但在实际过程中会有转嫁给买房人的情况)

购房时间≥5年购房时间<5年

普通住宅免征计税价格*5.55%

非普通住宅(计税价格-购房价格)*5.55%

普通住宅：住宅面积≤144㎡且容积率≥1.0

计税价格：按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。

购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

3、个税

购房时间≥5年购房时间<5年

住宅家庭唯一住宅可免核定征收1%或查验征收20%

查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税=计税价格×1%(南京目前按此标准征收个税)

需要交的税费为：营业税+个税+契税(按实际情况交纳)

从以上的税费明细可以得出：

1、法定继承人之间过户继承最划算

法定继承人之间的过户，继承最划算，除了公证费无需交纳任何税费，非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户。

提醒：在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。

2、房子须缴营业税时赠予较划算

如果房产交易未满5年，需要缴纳营业税的情况下，赠予比买卖过户划算。但是非直系亲属之间房产赠予过户后，再出售时要交20%的个税。

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