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房地产开发公司合约规划管理

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房地产开发公司合约规划管理的知识点

2、对目标成本进行合约分解的方法多为“量价分离原则”和“经验值”,同时结合项目情况和投资收益指标,制定项目各控制费项可能发生的合约及预计金额,并推演出每一个合约付款条件,分解为合约的付款计划,进而形成项目的整体资金规划

3、合约规划余量指在做合约规划时,肯定有部分费用不明确,用规划余量来标明暂时不能明确的费项,并作为费项的“蓄水池”,随着实际签订合同的变化而变化。规划余量的总额反应了目标成本控制的松紧度。针对规划余量设定每一个费项的预警、强控范围,便可作为后续项目成本控制的基础。

4、合约规划如何指导合同的签订和执行?

1)合同签订环节

签订合同时,由专业部门根据项目实际情况拟定合同,明确合同金额、付款时间、付款方式,进而形成项目成本支付计划。同时,将合同付款与项目计划中的工作项或工作成果进行绑定,保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符,避免合同款项超付的问题。

在合同签订审批环节,必须对照合约规划,并考察费项规划余量,通过预警、强控指标进行对应管控,且不允许重复被其它合同选择,这样防止重复计算已发生成本,解决已发生成本虚高的问题。

合同签约审批时会存在两种情况:

①合同金额<规划金额

需经办部门针对金额差距阐述原因,并对差距金额后续使用方式做出判断:合同费用节约,相应金额进入费项规划余量,可调配给同费项其余合同,并出具费用节约单;合同范围变更,后续仍需签订额外合同,则相应金额编制为另一个合约规划;合同金额压缩和风险规避,后续合同会产生相应变更,则需要为合同编制预计变更。

②合同金额>规划金额

同样需经办部门阐述金额差距原因,并对缺口金额寻找解决方案:如果是合同范围变更,就调整相关的合约规划金额,补充为本合约规划金额;如果是原先预算不足或外部环境变化导致的合同成本增加,需查找规划余量,并从规划余量中划拨金额作为补充,同时出具项目成本超支单。

2)合同执行环节

在合同执行环节,当进行变更申报时,需要预审变更金额(设计变更、现场签证),并与签订环节中的预计变更对应,确保变更在可控范围内,超出部分金额由规划余量划出。

当变更实施完成后进行施工确认阶段,核定是否完成、实际完成的工程量,将变更金额纳入项目成本。

最后,分析变更产生的原因及变更导致的成本分布,即进行有效成本与无效成本的情况分析。

3)合同付款环节

首先,根据工程形象进度,对“已完工”部分的工程量进行审定,反映工程的实际完工“产值”,并作为制定付款申请的重要依据;其次,梳理代扣代付和其他扣款,为款项支付提供依据;再次,根据合同付款条件及实际完工产值,修订付款计划,形成项目级付款计划;最后在付款计划范围内完成付款申请,并完成款项支付。

5、合约规划的优化及调整

针对尚未签订的合同,由于实际业务的变化,可能导致项目合同未必按照原先规划的思路进行签订,那么项目成本经理需要定期对合约规划进行调整。此时工作情况主要有两种:

◆将原先打包的大类合约规划分解为更明细的合约规划;

◆由于项目实际情况发生变化,合约后续的范围将发生交叉,需要将多个合约规划进行调整,重新明确每一个规划的金额及发生时间

6、合约规划”理论模型下的成本管理,具备三大优点:(1)关注成本的重点发生变化,从原来关注成本核算点转变为关注会引起成本变化的每个业务节点,如合同、变更、结算、付款等,真正起到对引起成本变化的业务流程进行实时把控;(2)管理层下达成本管理指标变得更加科学、容易、符合实际,一线业务口的工作标准化程度提高,工作量减少,操作简单,反馈意见直接明晰,各个业务口都能以“合同—合约规划”产生的信息流和管理流进行运作和管控,让成本管控措施有效落地;(3)可以有效实现对各项目成本的事前和过程控制,项目动态成本实时反映,动态清楚,一目了然。7、基于合约规划的三代动态成本过程控制

(1)第一代特点:以财务部门为成本主导,做实付款的成本核算

(2)第二代特点:以“财务部门+成本部门”为主导,聚焦合同管理,成本发生后通过拆分来核算成本。

(3)第三代特点:以“成本部门+财务部门”为主导,基于“目标成本+合约规划”管控动态成本,兼顾成本控制、成本核算、成本做帐、资金计划管理。

8、合约规划对成本管理带来的价值:

(1)通过“合约规划”保障以目标成本来控制成本发生。

(2)打通“成本与计划联动”,实现动态现金流管理的基础。

(3)实现成本的分级管控。

(4)责任成本真正落地,变“指标考核”为“合约(合同)考核”。

(5)支撑合同标准化、采招标准化。

(6)解决成控人员有权不敢用的问题。

(7)提高成本管理人员的工作效率和工作效果

9、影响合约关系和合约范围的因素:

(1)政府或垄断部门的规定或市场习惯

(2)业主方项目管理的特点、项目本身的特点

(3)对成本的要求

(4)对品质的要求

(5)对责任和效率的要求

(6)设计图纸和技术要求

(7)工程进度

(8)公司所面临的市场情况和市场地位

(9)承包商的条件和心态

10、合约规划模板填写注意事项说明:

(1)目标成本:同成本管理体系定义的目标成本。

(2)合约规划金额:合约规划总额应同目标成本总额相同

(3)已签约金额: ①编制目标成本时:指已经签订合同金额

②项目开发过程中:指各合同累计签约金额,各城市公司相关部门发生合同事项时应及时送交合约规划编制部门,以便及时进行合同信息更新,掌控项目合约整体规划情况。

(4)结算金额:合同结算完毕应及时填写结算金额。

(5)规划余量: ①未结算合同:余量=规划金额—已签约金额。

②结算合同:余量=规划金额—结算金额。

(6)合同工程范围、内容、界限划分等尽可能清晰准确的描述。

(7)发包方式:按总包、分包、政府指定、其它四种分类填写

(8)签约方式:按邀请招标、议标、询价、直接委托四种分类填写。

(9)定标原则:应按照成本管理体系规定,选择合适的定标原则

(10)合同形式:按固定总价、可调总价、固定单价、可调单价、其他等分类填写

(11)付款方式:尽量填写详细付款节点、时间及比例。产开发公司合约规划管理知识点

 

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