房贷利率调整政策最新消息
新年将至，部分存量贷款即将迎来重新定价。据记者了解，选择将每年1月1日作为“重定价日”、且在今年6月20日以前定价的存量房贷，利率即将再度下调10个基点。这与今年9月底开始的存量房利率调整并不冲突。
央行降息房贷会自动降吗
央行降息包括降低公积金贷款利率、降低商业性住房贷款利率下限、降低中期借贷便利间接引导LPR降低，房贷是否会跟着降这是需要根据具体情况来定的，具体情况如下：
1.LPR利率降低
采用LPR浮动利率定价的房贷，利率会在重定价日后随参考的LPR降低而自动降低，银行会自动重定价并更改还款计划，不需要房贷客户主动申请操作。不过值得注意的是，申请房贷时会商议好每年的重新定假日，定价周期是一年，一年中LPR会更新12次，但房贷利率只会参考距离重定价日最近的一次LPR。比如一笔10年期的房贷，重定价日是每年1月1日，那么参考的就是每年12月20日更新的5年以上LPR。
2.公积金贷款利率降低
遇到公积金贷款利率被国家统一调整降低的情况时，新申请的房贷，从当下起就可以按降低后的新利率执行;而之前的一些存量房贷，一般是从次年1月1日起按降低后的新利率执行。
可见，央行降低公积金贷款利率，房贷利率也是自动降的，新申请的房贷就当下就可以自动降了，存量房贷从次年1月1日开始降，公积金中心会自动调整还款计划，不需要客户主动申请。
3.商业住房贷款利率下限降低
住房贷款利率下限降低，是针对还没申请房贷的人而言，利率降低就相当于定价降低，这些人就可以用更低的成本来贷款买房了。
就跟超市里的商品价格一样，原价格在5元，后来价格降低为3元了，之前已经消费买单了的人群不可能再要求超市老板退还2元，只能说现在能以3元的价格重新购买。因此这种情况下的央行降息，新申请房贷的客户，利率是自动跟着改变的，但存量房贷客户，利率不会自动变。
购房贷款有哪些步骤
要办理买房贷款，流程主要包括以下几个环节。
第一步、选房、首付选好要购买的房子，和房地产开发商签订购房合同协议，并支付一定的首付款给对方。
1、购买首套房，商业贷款首付一般最低三成;购买二套房，国务院有明确规定，首付不能低于40%。
2、若是申请公积金贷款买房，建筑面积不超过90平方米，首付最低两成;建筑面积超过90平方米，首付最低三成。
第二步、提出申请向选定银行或当地住房公积金管理中心提出贷款申请，填写贷款申请表，填完确认一遍信息无误，再连同带来的申请资料一并提交上去。
需要准备的资料主要有：1、个人身份证、当地户口簿或暂住证(若与配偶共同申请，还需提供配偶身份证、结婚证)。
2、与房地产开发商签订的购房合同协议、首付款收据。
3、经济收入证明文件，比如银行流水、工资单等等。
第三步、贷款审核银行/住房公积金管理中心受理后会针对提供的资料展开审核，同时查询其征信报告，看是否符合贷款条件;以及会安排评估机构评估所购房产价值，然后计算贷款额度，确定贷款期限。
房贷的还款方式有几种
房贷的还款方式有几种：等额本金还款法、等额本息还款法、按期付息还本、一次还本付息法、转按揭、宽限期还款法、双-周供、存抵贷法、公积金转帐还贷等等。
一、等额本金还款法
即贷款人将按揭贷款的本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
计算公式：每月还款额=贷款本金÷贷款期月数+(本金-已归还本金累计额)×月利率
其中：累计已还款本金=贷款本金/总还款月数乘已还款月数
优点：随着还款次数的增多，还款压力会越来越小，并且总的利息支出较低。
缺点：前期月供较高，还款压力很大。
适用人群：这种方式适合目前收入高，但预计将来收入会减少的人群，收入高的中年以上人群比较适合选择这种方法。
二、等额本息还款法
等额本息还款法指借款人把按揭贷款的金额和利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每月之中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
计算公式：每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数—1]
优点：操作简单，每月承担相同的款项方便安排收支。
缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较高。
适用人群：适用于大多数借款人，尤其是收入处于稳定状态的家庭，经济条件不允许前期投入过大的家庭，也可以选择这种方法。
三、按期付息还本
按期付息还本是指借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。
优点：还款比较灵活，适当缓解还款压力
缺点：若长时间收入处于低迷时期，可能导致无法还贷的现象。
适用人群：按期付息还本方式适用于收入不稳定人群，以及个体经营工商业者。目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人也有选择按期付息还本方式的倾向。
四、一次还本付息法
一次还本付息法，又称到期一次还本付息法，是指借款人在贷款期内不是按照月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息，这种方法只适合短期借贷。
计算公式：到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率(%)](贷款期为一年)
到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率(‰)×贷款期(月)](贷款期不到一年)
其中：月利率=年利率÷12
优点：对于小企业和个体经营者，这种方式可以减轻还款压力。
缺点：这种方法容易使贷款人缺少还款强迫外力，除非贷款人有比较好的自我安排能力，否则慎用这种方法。
适用人群：这种方法一般适用于期限在一年以内的贷款客户，通常是有价单证(如：银行存单、国债等)质押贷款。
房贷如何还最划算?
给房贷还款，可以按照自身还款能力选择以下合适自己的还款方式，主要有两种：1、等额本息等额本息还款方式在整个贷款期限内，月还款额都将保持一致。
不过本金和利息的占比会不断发生变化。
在还款前期，利息占比更大，随着逐渐还款，利息占比将逐月递减、本金占比则会逐月递增。
计算公式是：月还款额(本金+利息)=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。
(1)优点：由于每月还款数额相同，会比较方便安排收支，适合经济收入处于较稳定状态的借款人。
(2)缺点：需要付出更多的利息，基本上要等到还款年限过半后，月还款额中本金的比例才会开始超过利息占比，不适合提前还款。
2、等额本金等额本息还款方式会先将贷款总额等分，然后每月偿还相同数额的本金和剩余贷款在该月产生的利息。
在还款前期，月还款额会比较大，随着不断还款，贷款越还越少，利息也就会越来越少，月还款额是逐月下降的。
计算公式是：月还款金额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。