万达怎么了王健林回应过关于海外投资资产转移的质疑

chenologin2分享 2024-02-01 11:19:44

万达为什么卖掉酒店项目？

8月9日，停牌的万达酒店发展有限公司（下简称“万达酒店发展”）晚间发布公告，万达集团旗下的两家轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团将全部注入其香港上市公司。

消息甫出，市场一片意外之音，“万没想到文旅也要上市且这么急切。”一位市场人士称。

不过这也让7月份那场备受瞩目和争议的“世纪大交易”多了几分眉目：万达急于出售酒店产权，是为了给万达酒店洗壳后收购万达文旅。至此,万达一环扣一环的轻资产资本市场讲故事之旅开始清晰。

“看来万达的流动性压力可能比预想的要大，而且面临的情况可能比较严重，迫使万达文旅立即洗壳上市来应对流动性问题以作多方防范。”长期跟踪研究万达的商业地产专家柏文喜说。无论如何，对立志转型轻资产的万达来说，这场集团系内大重组，还是引发市场一片看好，万达酒店发展10日复牌后开盘即涨超20%,甚至一度最高涨幅近40%。

根据重组事项，万达酒店将万达置业投资在桂林项目51%的股权、万达国际地产投资位于伦敦项目60%的股权、万达美洲地产投资公司位于芝加哥项目60%的股权以及万达澳洲地产投资公司位于悉尼黄金海岸项目60%的股权全部出售给万达商业；并拟以63亿元人民币向万达文化收购万达文旅全部股权，万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。

此外，万达酒店暂定以现金7.5亿元从万达商业手中收购万达酒店管理（香港）有限公司的全部股权。万达酒店管理主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。

此番重组后，万达酒店发展将明确其作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位，转变为文旅和酒店领域的品牌管理公司。先将文化装入酒店管理，酒店管理大部分海外项目出售给万达商业，再从万达商业手里买回酒店全部股权，这意味着，目前万达集团旗下轻资产全部注入酒店发展。

“从万达酒店发展自身的业务来看，其对于海外高端酒店业务等有较好的发展。此类业务进行重组以后，对于万达文旅产业的发展有两个积极作用。第一是其明确了将作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位，所以带有很强的资本运作的导向，对于万达文旅后续积极融资和扩大国际化发展战略有积极的作用。第二是其会不断导入文旅、商旅等资源，对于万达文旅产业的发展将发挥较大的资源补充的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

对万达来说，此次重组还意味着另一层意思。2015年万达提出轻资产转型目标，此后万达不断卸下重负：关闭万达百货、万达广场轻资产扩张等，但在这个过程中万达对外传递的讯息也一直是将以万达商业为轻资产承载主体，减负为了更好提高估值。而因此一直以来万达商业回A也备受关注。

但回A之路并不顺遂。距离万达商业排队回A已经近两年，但万达商业的状态还处在3月份通过的 “已反馈”阶段，而按照万达商业私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

“万达商业与万达酒店相互转让资产并实现万达文旅上市以后，万达文旅成为以输出管理为主的轻资产上市公司，有利于推高在港股的市值；另一方面万达商业也完全变成一个商业地产投资与运营公司，主要依靠租金、酒店及输出管理的收入，不会再被认定为地产开发商，可以更好地推动A股上市，确保堵赢2018年8月31日前上市的约定。”柏文喜分析道。

此次重组后，万达商业主体发生变化，万达的轻资产承载平台也由万达商业转为万达酒店，未来万达商业定位和地位或许也将有新的调整。

“个人觉得还有可能是万达酒店毕竟已经走出国门，在海外已经有项目，用这个作为主平台，装入其他内容，扩大价值之后方便其在海外上市做海外融资。”克而瑞乐苇总经理胡晓莺说。

截至目前，万达酒店管理公司已投资建设了五个海外项目，分别位于伦敦、洛杉矶、芝加哥、悉尼和黄金海岸，并且2017年上半年万达酒店及度假村与土耳其Mar Yap?公司就伊斯坦布尔万达文华酒店管理输出项目举行了签约仪式，开始万达酒店海外品牌输出，率先开始走轻资产之路。万达酒店在海外品牌价值和市值价值开始凸显，或许这也是促使万达将万达酒店作为轻资产平台的原因之一。

万达寻求50亿美元一次性打包卖出五处海外资产吗？

北京时间17日报道，万达目前正希望出售其在海外的五处资产。分析师认为万达可能一时难以找到合适的买家。这五处资产价值50亿美元，其中包括处于伦敦的One Nine Elms摩天大楼。

大连万达一度曾致力于在海外购买资产，目前正寻求向一位买家以50亿美元价格，出售位于英国、美国与澳大利亚的五处大型项目。

据两位熟悉情况的人士透露，万达的代表正在接近潜在的买家，希望一次性卖掉这五大项目。

其中一位人士说，“他们希望一位买家就能买下位于四座城市的五个开发项目。这将是一个大的投资。他们的条件是售价不能低于大约50亿美元的成本。”

由于中国实施外汇管制，这笔交易对于大陆买家来说吸引力不大。

Lam表示，“大陆买家很难将资金转移至国外，但他们也可能用其它方式完成交易。交易将变得复杂，以及包括海外与国外资产的互换。”

万达售670亿元资产背后有什么故事？

“一百年来，全球大型房企无一例转型成功，万达已经改写商业历史，成功转型为服务型为主的企业。”在2017年工作总结会上，万达集团董事长王健林如此为万达的转型定音。

然而，在过去的一年中，万达经历了风波，也承受了一些磨难。尽管多次辟谣，万达仍陷在舆论漩涡中。缓解舆论冲击也好，稳定军心也罢。1月20日，王健林曝光了出售资产获得670亿元现金的背后四大动因，同时许下三年后再见万达的赌约。

非地产收入占比超六成

值得关注的是，王健林特意强调了国内外资产占比情况。他表示，万达集团以成本计资产7000亿元，同比减少11.5%；其中国内资产占比93%，国外资产占比7%。

“为什么专门提这个数据？去年有人说万达把大量资产转移到海外去了，数据证明完全不符合事实。”王健林在这份工作报告中，首先就用数据反击了这一舆论声音。

更重要的是，在王健林看来，万达的去地产化可谓已经实现了。因为，万达的非地产收入占比超过了六成。

王健林表示，2017年万达集团收入2273.7亿元，服务业收入占比63.4%，同比提高8.4%，其中，租金收入占比约18%，连续多年平均实现超过30%的增长；商业地产收入1125.4亿元，占比49.5%；文化产业收入637.8亿元，占比升至28.1%，已成为万达另一个支柱产业；影视集团收入532亿元，占比为23.4%；金融集团收入321.2亿元，占比为14.1%；网络科技集团收入58.6亿元，占比为3%；体育集团收入71.8亿元，占比为3%；其他板块则为文旅集团和宝贝王集团的收入等。

不过，对于出售680亿元资产后的万达，__资产则是万达广场。王健林也表示，万达转型关键是万达商业的转型。万达商业转型关键是从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。而关于万达的轻资产方面，王健林称，万达不再向以前一样全部持有物业。

他表示，万达的轻资产分两类，一种为投资类，一种为合作类。投资类就是别人出钱，万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人，其中还有一个资本化程序；合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成。

转让资产背后四大动因

2017年，对于万达，乃至成个地产行业来说，都是非常重要的一年。2017年7月份，万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议，仅此一项协议就减债440亿元，回收现金670亿元。先抛开万达来说，融创接手这笔资产后可能上位行业前四的位置。反观万达，则有解读称，“万达卖资产，是不是不行了”。

对此，王健林表示，“其实这是根本不理解商业的基本逻辑。”生意就是有买有卖，没有只买的生意，也没有只卖的生意，关键看价格。万达清偿海外账务，卖一半资产就清偿全部负债，就是挣了一倍。所以买卖是正常逻辑，关键看差价。

其次，万达广场已经是很重资产，几千亿元，文旅项目再持有，资产太重了。虽然有大量销售物业可以回收投资，文化项目能收回投资，但每个项目周期要7年至8年，十几个项目累加，至少5年至6年内，万达每年要净增千亿元有息负债，万达的负债就会太多。

再次，万达已持有大量较高收益的万达广场物业，没有必要再去持有文旅项目物业。酒店整体年平均__率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。所以，万达决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉，做轻资产这种只赚不赔的买卖，__是上策。

更重要的是，企业经营安全是第一位的，为集中有限资金发展万达广场，就要有舍有得，否则就不能保证开业50个广场，在建超百个广场。

最后，王健林给出自己的三年赌局。他表示，“社会不理解，员工也有不理解，但是咱们三年之后再看，迪士尼、环球、大型酒店管理公司均是如此。”同时，除了提高收入，继续降低负债仍在王健林的2018年计划表中。

王健林等大腕甩卖资产同时加大海外投资，是中国经济不行了吗

1、万达已经对此作出回应，这不是甩卖资产，而是资产的重组！

2、中国一直也很重视“一带一路”的发展，投资的市场并不是着眼于国内。