求教：房地产基金的交易架构分哪些模式
自2002年开始的十四年间，房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。
据统计，2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域，房地产信托产品也正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。因为，2003年6月，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。
比如：
1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。
3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。
这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。不得不转向信托公司融资。由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。
而自2007年3月央行首次加息，到12月央行连续加息六次，同时银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。
此后，伴随着房价的一路飙涨，房地产市场火热的房地产信托一路升温。
房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时它又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。
所以现在信托公司业务方向主要有几大块：
一、机会性抓取一线城市住宅地产项目，特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。
二、结合资产证券化业务，适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同，而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点，是资产证券化的重要基础资产。
三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行，结构性库存高企，行业内普遍存在高杠杆问题，加之竞争加剧，优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势，未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金，在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作，成立跨周期并购基金。
四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场，通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑，并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑，如何盘活这块存量，考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。
五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。
房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率也高，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。
房地产信托运作的几大模式
1、房地产债权信托
房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。
根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：
四证：
国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证
三成：
自有资本金投资比例达到30%
二级：
具有房地产开发二级资质
房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）
房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。
2、房地产股权信托
房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。
股权获得方式：
受让原有股东股份
增资
出资新设项目公司
与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。
房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等
3、房地产财产权信托
房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。
(一)房企作为委托人的财产权信托
以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。
目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。
(二)个人作为委托人的房地产财产权信托
个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。
房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。
房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。
房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。
我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。
4、房地产资产证券化信托
资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。
不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）
5、基金化房地产信托
基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。
信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。
下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？
判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：
是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；
2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；
3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；
4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。
我国房地产基金结构有什么风险
房地产具有流动性强的特点,便于投资者控制风险,而且具有面向投资者更为广泛的优点。
谁能给我一个房地产部门结构图啊？？？
销售部构架及工作流程
一、 销售部人员构架图：
二、销售部工作流程：
时雨
二、 岗位职责
（一）、销售部工作职责：
1、 负责营销计划的制定工作。
2、 负责公司公司开发物业的销售、租赁、招商、应收款回收工作。
3、 负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。
4、 负责公司新项目的前期调研工作。
5、 负责向公司传递市场动向，市场信息。
6、 负责公司开发产品的功能修正工作。
7、 负责协助物业公司、工程项目部(公司)处理客户纠纷。
8、 负责协助总经办办理产权证测绘、按揭贷款工作。
9、 负责与公司各部门配合、协调完成公司销售承诺。
10、 负责销售现场及销售道具的维护管理。
11、 协助举办公司的大型促销活动及各种庆典活动。
12、 负责销售广场的日常保洁工作
（二）、销售经理工作职责：
1、 负责销售案场的全面工作。
2、 负责销售许可证、物价审批文件等的办法工作。
3、 负责销售部的装修组织、验收及现场布置（策划部协助）。
4、 对销售人员的接待、电话接听、下定签约、回款、按揭办理等工作进行
规范、管理。
5、 对销售人员进行日度业务、纪律评估。
6、 组织、编写案场培训教材与销售资料，做好对销售人培训，解决销售人
员在工作中遇到的问题。
7、 组织召开日会、周会、月底总结会。
8、 组织案场的市场调查工作及对制度与法规的学习。
9、 协调与工程、物业公司、财务部及总经办的工作关系，以完成销售承诺。
10、 协助工程、物业公司解决好客户的投诉。
11、 办理合同备案，协助总经办办理产权证及土地证。
12、 参与项目前期工作，包括市调、项目定位、楼书及其他宣传等，并对开盘后的广告卖点提出建议。
13、 小工简介、户型图、价格表、内部表格的制作及填写。
14、 对提供给其他部门的资料进行审核。
15、 审核日报表，负责编写每周案场总结和月底销售总结。
16、 宣传贯彻公司的各项规章制度并组织实施。
(三)、案场经理工作标准
1 、能够完成公司下达的年度、月度销售进度计划。
2、 能够严格执行各种案场制度和业务规定，流程。
3 、能够控制案场气氛，激励团队进取精神。
4 、能够随时督促、定时核对、付款、按揭进度。
5 、能够每月组织二次以上的业务学习。
6 、能够严格审核购房合同，抽检合格率不低于95％。
7、 能够完成公司下达的其他任务。
8、 能够坚持每日晨会，并填写晨会记录。完成率不低于95％。
9、 能够保障每周在销售案场时间不低于35个小时。
（四）、置业顾问工作流程
；
A、普通置业顾问
1、 负责对客户的接待，下定、成交及日常电话接听。
2、 负责每日各自卫生责任区。
3、 负责每日查看销控表，对每天的销售情况准确把握。
4、 负责按公司要求对贷款客户及时整理好贷款资料转入办公室，对一次性
客户资料及时转入财务部。
5、 负责与未成交客户保持联系、追踪。
6、 负责填写每日的销售日报表、已购客户情况表。
7、 负责对已成交客户做好售后服务，客户反馈的问题及时向公司各部门反
应并与客户保持友好关系。
8、 负责提醒应付款客户及时回款。
负责对公司下发的新任务按时完成。
B、主管工作职责
1、 业务主管对案场经理负责。
2、 负责填制各项报表，对销售进程进行数字化管理。
3、 监管销售员日常工作并维持销售大厅工作秩序。
4、 安排并协调小组内各组员业务分工、轮序并监督执行。
5、 编排以组为单位的组员市调或集体义务劳动……等工作，并对市调工作进行考核。
6、 负责对客户的接待，下定、成交及日常电话接听。并对组员客户接待、电话接听、下定、进行修正管理。
7、 每月对组员工作情况进行评定并填写《销售员月专项考核》表，登记组员违纪情况并请示案场经理罚款。
8、 负责对新员工引导和教育。
9、 协助销售员解决工作中遇到的销售难题。
10、 负责每日查看销控表，对每天的销售情况准确把握。
11、 负责按公司要求对贷款客户及时整理好贷款资料转入办公室，对一次性
客户资料及时转入财务部。
12、 负责与未成交客户保持联系、追踪。
13、 负责填写每日的销售日报表、已购客户情况表。
14、 负责对已成交客户做好售后服务，客户反馈的问题及时向公司各部门反
应并与客户保持友好关系。
15、 负责提醒应付款客户及时回款。
负责对公司下发的新任务按时完成。
（五）、信息管理专员工作流程：
1、客户资料建立
1、 负责每日来访客户资料收集及数据库录入工作。
2、 负责每日成交客户资料收集及数据库录入工作。
3、 负责成交客户后续办证工作相关资料的准备及存档工作。
4、 协助策划专员进行月度来访客户以及成交客户资源分析工作。
5、 定期客户回访（电访/走访）。
6、 协助策划专员推广活动中客户资源整理。
7、 负责客户资源的日常管理及维护工作。
8、 客户关系维护工作。
（六）、策划案场专员岗位职责
1、通过各种渠道，保证四月天年度客户来访量在——以上；
2、 参与市场调研，及时掌握房地产市场（特别是竞争对手）的基本情况，建立信息档案，追踪个案楼盘进程及演变，并定期写出楼市分析和考察报告。
2. 参与完成整体宣传推广战略的制订，相关项目前期调研定位的参与，策划与推广方案的制订及落实执行。
3. 与公关活动、促销活动、展销会的落实执行，并负责物料配备工作。
4. 积极开拓推广渠道，协助制订最优化的媒体投放策略。
5. 配合销售部分析销售情况，掌握销售动态，提出促进销售的措施和方案。
6. 负责主要宣传品及销售道具的具体制作与发布工作，以及包装和维护工作。
7. 负责现场（施工现场、销售广场）的包装和维护，协助物业公司对成品社区进行包装和维护。
8. 设计、制作等合作单位的沟通、督导及合同的落实执行。
（七）、按揭专员岗位职责
1、 对按揭资料进行审核工作。
2、 将按揭资料准备齐全的业主资料递交银行审批。
3、 负责与中介公司、银行之间有关按揭方面工作的协调与沟通工作。
4、 负责抵押工作的完成处理工作。
5、 按揭手续完成后，银行进行放款。按揭员返还资料。属于客户的返还客户，属于公司存档的交公司档案室保存。
6、 办理房产证的相关资料在客户交纳完契税和维修基金后交到办证专员处进行房产证的办理。
（八）、办证专员岗位职责
1、备案证办理工作流程：
在办理房产证之前应首先进行商品房房屋产权登记备案证的办理。
（1） 屋竣工后由工程部办理出竣工验收备案表。
（2） 竣工验收备案表办理出来后找房管局测绘队约测绘。需提供的资料包括：建设工程规划许可证、红线图、土地证、工程竣工验收备案表、预售许可证、开工许可证、资质证、阳台全封闭证明、座落变更证明、每幢楼具体用途说明。
（3） 经测绘队测绘后，办理出测绘分户图及测绘报告。
（4） 进行维修基金的缴纳（由财务办理），客户应交维修基金缴纳后，办理未交部分维修基金缓交手续。
（5） 以上一切办理齐全后开始办理产权登记备案证。需提交的资料：
测绘报告、维修基金管理中心出具的证明、竣工验收备案表、建设工程规划许可证、红线图、营业执照、资质证、预售许可证、座落变更证明。
以上手续全部办理完毕如果不出现状况的话共需3个月时间，其中维修基金缓交手续需找李局长解决。关于地下室产权问题会耽误一段时间。
2、房产证办理工作流程：
（1） 市场处进行交易手续办理。需提供的资料：总件：土地证、预售许可证、产权登记备案证、办证委托书、被委托人身份证复印件、座落变更证明。客户资料：发票办证联、契税完税凭证和维修基金缴存凭证（此三项由财务提供）；合同、客户身份证复印件、交易审批表。以上资料准备齐全后，经递件、登录、初审、复审、终审后缴交易服务费出过户证。
（2） 产权处登记科手续办理。需提供的资料：过户证、合同、维修基金缴存凭证、客户身份证复印件、房屋产权登记备案证、办证委托书、房产座落分户图、座落变更证明、产权登记审核表。以上资料准备齐全后交产权处登记科经递件、登录、初审、复审、终审后交缮证室打证、盖章，转发证处发证。
（3） 交费领证，领证后其中按揭贷款部分转抵押办办理抵押登记。
（4） 所有产权证领回后交财务室核算发证。
注：经济适用房在市场处和产权处均需提供经济适用房审批表和购房证。
3、分户土地证办理工作流程：
（1） 公司需提供的资料：营业执照、法人证、组织机构代码证、法人身份证复印件、委托书、被委托人的身份证复印件、航测图、土地证原件及复印件、每幢楼办理分户土地证申请表。
（2）客户需提供的资料：房产证复印件及身份证复印件各一份。
以上资料准备齐全后交各区土地局经接卷、初审、登录、测绘、复审后打证。
交费领证后转财务室核算发证。
附件：置业顾问日常工作流程及管理办法
前台
A 、按签到顺序轮流负责引导台接待任务。
B 、客户进门前台人员应做到：看到客户走至门口时，应立即站起，待客户进门后应马上上前问：“您好，看房吗？”得到客户肯定答复，应进一步问：“以前有没有来过？”。若没有来过，则立即将客户引导至沙盘方向，并称“麻烦你到这边我们先看一下小区的整体规划好吗？到沙盘前先递给客户名片，并向客户点头微笑说一声“您好”并报上我叫xxx叫我小X就行，先后按照统一说词讲解沙盘。
C、 老客户回访应做到：
客户进门后，前台人员得到客户肯定答复曾来过，应问清第一次接待的置业顾问是那位，得到答复后，按轮接细则执行。
若客户记不起第一次接待的置业顾问是哪位，则由前台人员来负责接待。
要求：1、引导台应保持整洁，台上只能放置轮接本、客户金薄。
2、前台人员必须公平、公正的做好前台工作。
3、前台人员若有老客户来访，必须告知下一轮接人员接替其当班，做好交接后才能接待自己的老客户。
4、前台人员在岗时间不得打电话（接听电话不得超过三分钟）。
5、前台人员不得擅自离开引导台（在主管的同意下除外）。
客 户 接 待
1、客户进门，前台人员上前打招呼“您好！看房吗？”。若非看房人员，礼貌的告知应去部门，对推销人员礼貌的告知办公室不得推销。
2、得到肯定回答则“您是否第一次来？”若已来过则询问“是哪位给您介绍的？”并邀请前次介绍的同事前来接待。
3、若客户第一次来则递给客户名片，按照统一说词讲解沙盘。
4、了解客户意向锁定房型
5、邀请落座，倒水。
6、深度洽谈。
7、参观样板房，工地。
8、填写楼款预算单，了解客户购买力。
9、逼定成交。
10、留下客户联系方式并约定下次来访时间。
11、将客户送出门外。
12、填写《来访客户AB表》。
签 约
1、目标房屋去存，地下室地去存。
2、重新计算、核实房款及费用。
3、简单明了的向客户讲解合同条款。
4、抄写合同（超出标准合同的内容向经理请示）
5、客户核实合同内容并签字，填写《已购客户情况表》、《客户档案表》
6、销售经理核实《商品房买卖合同》、《已购客户情况表》内容并签字。
7、到出纳处交款、出纳核实房屋及地下室去存并登记。
8、为客户填写下次付款时间、付款项目、应付款额及贷款手续资料的清单。
9、将客户送出门外。
10、整理完整《商品房买卖合同》、《商品房两书》及按揭资料当日交经理处。
11、检讨此客户从首次来到签约过程、总结得失完成《来访客户AB表》全部内容。
客户签约要求：
1、必须提供身份证原件及复印件3张；
2、按揭的必须确定其贷款成数及年限，并提供完整的银行按揭所需资料。
3、本人必须到场签字；
一．案场管理准则。
1. 员工必须关心公司，执行本职工作，遵守职业道德；
2. 员工应准时上、下班，不迟到、早退、旷工；
3. 员工在工作时间应坚守工作岗位；接待来访、洽谈等应在接待洽谈区进行；
4. 上班时间不得吃东西或在非吸烟区内吸烟，不得高声喧哗、谈与工作无关的事情；
5. 切实服从上司工作安排和调配，按时完成任务，不得拖延、拒绝或终止工作；
6. 必须按编排表当值，不得擅离职守，个人调离、调换更值时需先征得主管同意；
7. 必须如实向上司汇报工作，坚决杜绝偷盗、欺骗或阳奉阴违等不道德的行为；
8. 必须发挥高效和勤勉精神，对自己从事的工作认真、负责、精益求精；
9. 员工必须遵守“守法、廉洁、诚实、敬业”的道德；
10. 不得玩忽职守，违反工作纪律，影响公司的正常运行次序；
11. 不得私自向客户或相关联系单位索取回扣、佣金；
12. 员工未经公司书面批准不得兼职；
13. 员工有义务保守公司的经营机密及客户档案；
14. 员工禁止索取非法利益；
15. 员工违反本管理细则的，视其对公司造成的损害之程度轻重给予批评、罚款、降职、开除，形式严重者追究其法律责任；
16. 员工特指项目主管疏于职守的，视其情节给予处分；
17. 违反本管理细则给公司造成经济损失的，公司将向其追索赔偿；
18. 严格执行公司价格制度，严守公司价格机密。
案场销售人员准则：
（一） 销售人员仪表、仪容准则：
1. 1、员工必须衣着整齐干净、无污迹和明显皱褶；扣好纽扣、结正领带、领花、衣袋中不要有过多物品；皮鞋要保持干净、光亮；女员工需穿肉色丝袜，不能穿黑色和白色；
2. 男员工头发要常修剪，头发长度以保持不盖耳部和不盖衣领为度，不得留胡须，要每天修脸。女员工不得留披肩发，头发长度以不超过肩部为适度，头发要常洗，上班前要梳理整齐，保证无头屑；
3. 女员工切忌浓妆艳抹，不许纹眉，可化淡妆，使人感到自然、美丽、精神好。女员工不得涂有色指甲油，不得佩带除手表、戒指之外的饰物，忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水；
4. 上班时间杜绝勾肩搭背、手插兜等散慢现象，违者处于10元/次罚款。
5. 员工上班前不得吃异味食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲边缝不得藏有脏物；
6. 在对客服务时，不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅地为客人服务；
7. 提倡每天洗澡，勤换衣物，以免身上发出汗味或其他异味；
8. 工作状态中必须使用普通话。
（二）销售人员的行为准则：
A.销售人员工作态度
1. 服从上司:
切实服从上司的工作安排和调配，依时完成任务，不得拖延、据绝或终止工作。
2. 严于职守
: 员工必须按时上下班，不得迟到、早退或旷工，必须按编排表当值，不得擅离职守，个人调理、调换更值时须先征得主管同意；
3. 正直诚实
: 必须如实向上司汇报工作，坚决杜绝偷盗、欺骗或阳奉阴违等不道德的行为；
4. 勤勉负责 :
必须发挥高效率和勤勉精神，对自己从事的工作认真、负责、精益求精。
B.售楼人员的服务态度
1． 友善:
以微笑来迎接客人，与同事和睦相处；
2． 礼貌:
任何时刻均应使用礼貌用语；
3． 热情:
工作中应主动为客人着想；
4． 耐心:
对客人的要求应认真、耐心地聆听，并耐心地介绍、解释。
C、售楼人员的举止：
1． 站姿躯干挺直，头部端正，面露微笑，目视前方，两臂自然下垂。
2． 坐姿应轻轻落座，避免扭臂寻座或动作太大引起椅子乱动发出响声；
3． 接待客人时，落座在座椅的1/3到2/3之间，不得靠依椅背；
4． 落座时，应用两手将裙子向前轻拢，以免坐皱或显出不雅；
5． 听客人讲话时，上身微微前倾，不可东张西望或显得心不在焉；
6． 两手平放腿上，不要插入两腿间，也不要托腿或玩弄任何物品；
7． 两腿自然放平，不得跷二郎腿，应两腿并拢；
8． 工作时不得照镜子，涂口红等；
9． 不得将任何物件夹于腋下；
10． 不得随地吐痰及乱丢杂物。
11． 与人交谈时，必须保持衣着整齐；
12． 用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话
的主题或内容；
13． 与人交谈时，不可整理衣着、头发、看表等；
14． 在接待中心不得大声说笑或手舞足蹈；
15． 讲话时，“请”、“您”、“谢谢”、“对不起”等礼貌用语要经常使用，不讲粗话或蔑视和污辱性的语言；
16． 不得借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人；
17． 称呼客人时，要用“某先生”或“某小姐或女士”，不知姓氏时要用“这
位先生”或“这位小姐或女士”；
18． 任何时候招呼他人均不能用“喂”；
二、案场奖罚制度
一．目的
为规范本部门员工的基本行为，并鼓励员工积极进取，奋发向上，做出更好的业绩，特制定本制度。
二．范围
适用于本部门员工。
三．员工奖励分以下几种
1．书面表扬
2．嘉奖。酌情给于一定的现金奖励
3．晋级
4．升职
四．员工有下列情形的，酌情给予以下 相应程度奖励
1．工作一贯勤恳负责，任劳任怨。
2．在困难条件下独立开展工作，取得良好成绩。
3．对客户提供热心、周到、专业、的服务，并且销售业绩显著。
4．对自己工作要求严格，好学上进。
5．工作中乐于助人，发挥良好的团队精神，
6．抵制不正风气，与不良行为做斗争
7．为公司做出重要贡献，对公司提的良好建议被采纳者。
8．对突发事件应付得当，使公司避免损失
9．爱护节约公司财务
10．维护公司声誉和利益，并为公司争取社会声誉。
11．检举有损公司利益和声誉行为和违反公司规章制度行为者。
五．员工处罚分以下几种
1．罚款处分及扣分
2．给与口头警告
3．给与书面警告
4．降级
5．开除
六．员工有下列情形的，酌情给予以下相应程度惩罚
1．罚款及扣分部分 罚款
A: 迟到、早退 2元/分钟
B:无故旷工者 50元/次
（迟到或早退15分钟者做旷工处理）
C: 未穿公司制服，衣冠不整，不打领带，10元/次
D:个人物品随手乱放，被没收者 10元/次
E:在售楼处内，吸烟，吃零食，化妆，打私人电话10元/次
F:外出或请假未经领导批准，擅自离开者 30元/次
G:将私人感情带入工作中，影响售楼处气氛 20元/次
H:上班时间做与工作无关的事情，大声喧哗者 10元/次
2．口头警告部分 罚款
A．不服从上级领导者 20元
B．未尽心尽职，未完成所布置工作 20元
C．没有做好客户资料登记，或不能详实填写来电来人表 20元
D．违反公司有关规定
3．给予书面警告部分。
对于违反以下条款者予以书面警告与罚款处理。 罚款
A． 顶撞上司与之争吵。 50元
B． 同事之间发生争吵。 50元
C． 违反现场业务操作流程情节严重者。 50元
D． 弄虚作假虚报业绩者。 50元
E． 严重失职而造成不良影响者。 50元
F． 危害他人利益者。 50元
G． 违反公司已有关行政规定情节严重者。 50元
4．降级处分
对于违反以下条款者予以降级与罚款处理。 罚款
A． 与客户发生争吵者。 100元
B． 欺骗上司、挑拨同事之间关系者。 100元
C． 利用工作之便谋取私利者。 100元
D． 在售楼中心从事堵博活动者。 100元
E． 累计书面警告两次者。 100元
F． 违反公司已有关行政规定情节较严重者。 100元
G． 有盗窃行为者。 100元
H． 泄露公司情报或机密者。 100元
5．开除
A． 违反上述条例，情节严重，并屡教不改者。
B． 违反公司行政已有规定、制度，并屡次不改者。
（凡被开除者依照个人的请求或具体情况，公司可根据情节轻重作留用察看1—2个月处理。）
案场管理准则补充
第一部分
第一点：合同签约后无论任何原因一律不得作废。本套房屋地下室也不得退出或多买，如因特殊原因，需先征得主管或案场经理批准后方可操作。
第二点：客户交款时，销售人员必需在现场，如：大、小定姓名和签约姓名、位置不一致时，应提醒财务人员。
第三点：若《已购客户情况表》提交后另有变动，需及时提交变动后的《已购客户情况表》两份，先交案场经理审核一份，审核后转财务部一份。
第四点：对应付款客户，销售人员应提前2天提醒此客户付款，如客户的应付款长期拖延，按公司要求，年（中、终）提成时按客户应付款金额的百分比违约金从此销售员提成中扣除。
第五点：合同必须按照公司样本合同签订，不得出现任何新增条款现象或漏填现象。
第六点：对于已购客户情况表的几点要求
1、 此表首先需填写完整，手写部分：面积、原单价、优惠后单价、正常优惠、额外优惠、及原因不得漏填。
2、 合同所签内容必须和《已购客户情况表》保持一致。
3、 契税、维修基金，要四舍五入。
4、 房屋优惠后单价“元”后面保留两位。
5、 房屋总款“元”后面全部舍去。
6、 所交已购客户情况表，如有共有人必须填写。
因此表对公司利益的重要性，如出现对此表敷衍了事不认真填写者，每出错一处给予50元罚款。
第七点：每天小定、大定、签约需附带已购客户情况表、补充协议，当天必需由案场经理或指定主管签字。一次性付款必需有两份填好、按揭付款合同必须有一份填写完整。此要求不得以任何理由拖延，若下午下班后有新增签约，在离开销售部前需把合同和留言条放在经理室文件柜内。
第二部分
第一点：当班时间必须按公司要求着装，穿黑皮鞋，不允许佩戴过于夸张的饰品。
第二点：中午值班人员在没有客户的情况下也不得离开前台，更不得在前台休息。
第三点：注意当班时间的坐姿、站姿，仪容仪表。
四、特 殊 优 惠 管 理 办 法
为加强公司销售秩序，规范销售管理流程，特制定本办法：
1、 销售部必须严格执行公司销售价格及优惠率。
2、 公司总经理、副总经理、销售总监有权给予业务对口单位或对口人1%的特殊优惠，以《特惠单》形式下达销售部。
3、 若确须超出1%以上的特惠须经公司周办公会讨论决定，并向销售部下达由公司总经理签字的《特惠单》销售部方可执行。
4、 所有特惠均须在客户签署《认购书》前向销售部下达《特惠单》，电话通知特惠须在2天内补办，销售部催补。
5、 《认购书》签署时若有特惠财务部须验明《特惠单》后方可签字，特惠单由财务部保存。
6、 特惠不得叠加执行。
五、保留单及认购书规范
a 、保留单或认购书签定同时必须交纳保留金或认购金，不得空签亦不得只收保留金或认购金。
B、 财务人员必须在见到保留单或认购书后方可收款，收款后在保留单或认购书上签字。
C、 财务人员必须在认购书签字时核实房屋价款。
D 、保留单或认购书必须由案场经理签字方能生效，案场经理外出由部门经理签字，部门经理和案场经理同时外出由主管签字。案场经理外出必须向另一签字人转交《大销控》。
E 、签字人必须查阅《大销控》清楚房屋去存后方可签字，签字后必须马上填写销控。签字人必须核实价款及优惠。
F、合同签字时必须查看认购书的位置、价款及优惠的内容。
G 、保留单或认购书缺少财务人员或经理签字视为无效。
关于电话接听
1、来电一般在电话铃声响三次之内必须接响。
2、接听时间一般不能超过3分钟。
3、在拿起电话后首先要说您好：——金色港湾，然后他仔细倾听客户询问，待客户问完基本情况后，我们在发问、我们发问一般要把握好时机，一定不要在没有回答完客户的情况下就转移话题。在接听过程中基本要知道客户是从什么信息里知道我们的楼盘、客户的大概需求，他们现在所处的位置，以便我们班车的信息传递给他。
4、一般客户在电话里了解的东西只有听觉并没有感观，不管他是不是买房，都要用热情、温和的语气来接听、绝不能有情绪、答非所问，因为客户在电话里只能以听觉来恒量我们金色港湾的整个企业形象及人员素质。
5、在接听过程中最好利用楼盘自身最能吸引人的、最能打动他
亮点来刺激他：
如：我们占地50万平方米 整个风格为新加城风情 ，属于一个中、高档的精品社区，配套有小学、幼儿园、商业步行街，16000平方米的中心景观，我们的位置是占在城市发展潜力最大的区域、我们的外观是现代式的三段式，户型面比较广，挑选余地比较大。
从而给客户留下深刻的印象使客户有来现场看房的念头。
7、 挂电话时、一定要等客户先挂断这样表示对对方的尊重。
售 轮 接 细 则
宗旨： 本轮接细则建立在销售人员自律、互通、互容、互谅的基础上，坚持公平、公正、公开的原则，力求高效率的完成销售工作。
第一条：
每日按公司规定时间上下班，以签到顺序定轮接次序，若当日未接到客户的可按照当日接待先后顺序调整至第二日优先接待。
第二条：
每天按照轮接先后顺序轮流负责前台接待，前台人员若接到新客户或自己老客户（若接待的是老客户应明确告知下一接待人员并应在接待表上注明），应由下一位轮接人员接替其当班，以此类推。轮接过程中若轮到某人员接
房地产上说的公维是只什么？
公维指的是公共维修基金。
公共维修基金：用于住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。
共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
房地产基金的投资方式有哪些
房地产投资基金的类型根据投资方式的不同，可分为权益型、抵押型与混合型。
权益型投资
一般直接或间接投资于房地产项目，其收入主要来源于房地产项目直接产生的租金收入和出售的增值收益，权益型投资往往要参与到项目的运营管理过程中，收益要取决于项目实际运作情况。抵押型投资则是借钱给开发商赚取固定收益，所募集的资金以提供抵押贷款、参与抵押贷款或购买房地产贷款支持证券的方式投向房地产开发项目，收益则来源于房地产抵押贷款利息，与项目实际收益关系并不大。目前国内人民币地产基金绝大部分是以抵押型投资为主。
混合型是介于权益型和抵押型之间的一种房地产投资基金，兼具权益型和抵押型的双重特点，其在提供房地产贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。理论上来讲，混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时，也能提供稳定的贷款利息，不过由于比例难以划分和风险难以分割，所以实践中这样的结构比较少。
正规的房地产投资基金一般都不会承诺保本保息，只是以预期收益率作为项目选择的标准;会设立专门的托管账户保障投资人资金安全;只以地产项目作为投资标的，并以资产抵押或股权质押等形式进行风控;除非是商业类地产运营基金或特殊约定，一般不会按月付息，而是根据所投资项目周期按年付息。当然由于地产投资基金的回报一般远高于银行存款收益，也有一定的风险，如果所投资项目发生问题，投资者也会蒙受损失。
房地产开发商融资的途径和方式
分析如下：
一、企业合作融资
1、房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。
2、通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。
二、债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。
三、商业银行贷款
商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行。
四、自筹资金
1、自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。
2、但当房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。
五、预售资金
1、房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。
2、在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。
六、信托融资
1、信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。
2、房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。
3、在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，在银行贷款困难时，是比较好的选择之一。
七、房地产私募股权投资基金
1、房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物。
2、目前，在我国已经初见端倪，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。
3、一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。
八、房地产证券融资
1、房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。
2、通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。
3、中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。
扩展资料
房产市场
1、房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。
2、所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。
3、房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。
4、房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。
5、房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。
6、因此，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。
参考资料来源：百度百科：房地产