可行性分析怎么写

报告日期 XXXX年XXXX月XXXX日

目 录

第一节 项目概况 一、项目背景 二、投资方简介 三、目标公司简介

第二节 拟投资行业及市场概况

第三节 项目实施的必要性与可行性 一、项目实施的必要性 二、目标公司市场分析 三、项目实施的可行性

第四节 项目内容及实施方案

第五节 项目效益分析 一、经营收入估算 二、经营总成本估算 三、经营利润与财务评价

第六节 项目风险分析及对策 一、市场风险及对策 二、技术风险及对策 三、财务风险及对策

第七节 投资方案 一、收购定价 二、预计投资总额 三、资金来源与支付 四、 后续发展方案

第八节 报告结论

第一节 项目概况

一、项目背景

说明项目提出的背景、投资理由、拟投资国家的投资环境、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。

二、投资方简介

1、投资方基本情况及经营情况

包括目标公司基本工商注册信息、产业布局、主要产品及用途、员工情况、股权结构及控股方信息、行业地位、历史沿革等。

2、投资方实力和优势分析

三、目标公司简介

1、基本信息

包括目标公司基本工商注册信息、产业布局、主要产品及用途、员工情况、股权结构及控股方信息、行业地位、历史沿革等。

2、经营情况

（1）经营情况

公司的产品在市场上进行销售、服务的发展现状，包括历年产量、销售收入等。

（2）资产负债情况

公司主要财务指标，要求能够反映公司盈利能力、经营能力、偿债能力等。

第二节 拟投资行业及市场概况

1、国内相关行业及市场概况

2、国际相关行业及市场概况

第三节 项目实施的必要性与可行性

一、项目实施的必要性

主要围绕公司战略目标，根据公司产业资源协同发展的需要以及产品规划，结合产业政策等有关因素的支持与制约，论证项目投资的必要性。

二、目标公司市场分析

运用统计分析原理，分析目标公司产品销售变化及市场发展趋势。

1、市场规模

研究目标公司产品及行业的整体规模，具体包括目标公司产品及行业在指定时间的产量、销售收入等。

2、行业分析

主要包括行业内主要品牌市场占有率、行业总销售量年增长率、行业发展方向、市场发展方向等。

3、竞争格局

包括主要竞争企业基本资料、主要品牌经营策略、竞争品牌近三年发展情况、行业竞争态势未来发展预测等。

三、项目实施的可行性 主要表现在以下方面：

技术可行性。主要分析目标企业产品技术现状与规划是否符合公司战略，技术部门对目标公司实施的技术在行业内进行比选和评价，合理评估其技术先进性。

经济可行性。主要从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，预测项目投资回收期、净现值等财务指标。

社会影响：主要从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在符合区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境等方面的效益。

风险因素及对策：主要对项目的市场风险、技术风险、财务风险、法律风险及社会风险等风险因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。

第四节 项目效益分析

一、经营收入估算

根据行业及公司历史数据对目标公司未来五年经营收入进行合理预测。

二、经营总成本估算

合理估算目标公司未来五年主营业务成本、期间费用和税金支出等。

三、经营利润与财务评价

合理估算目标公司未来五年的盈利水平，并估算项目投资回收期、内部收益率、净现值等财务指标。

第五节 项目风险分析及对策

本项目实施过程中，可能会面临来自各方面的风险，须对项目的政策风险、国别风险、市场风险、技术风险、管理风险、财务及税务风险、法律风险、经济及社会风险、后续整合风险等风险因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。

第六节 投资方案

一、项目实施方案

二、收购定价

根据审计报告和资产评估报告等资料，综合利用多种估值方法，如净现值法、成本法、收益法、市场可比交易等，对目标公司进行合理估值。

三、预计投资总额

根据目标公司估值结果，合理计算收购一定比例股份的对价，并预测未来五年需对目标公司追加的投资额。

四、资金来源与支付

根据项目的预计投资总额及收购主体单位的资金运行情况，分析收购资金的来源及可行性与资金支付方式。

五、后续发展方案

从发展战略出发，对目标公司未来发展方向进行合理规划。

第八节 报告结论

对项目是否可行出具结论性意见。

中药材种植项目可行性研究报告

给个样本：

美国美洲人参种植可行性报告

一、申请单位基本情况

项目单位名称：农村科普示范基地

所有制形式：民营

项目建设单位：XXX养殖专业合作社

项目单位法人：XXX 项目建设地点：xxxxxxxxxxxx

发展历程：xxxx养殖专业合作社始建于2007年4月，场地坐落在xxxxx，交能便利，远离居民区。企业法人代表:xxx。现有职工x人,其中技术人员x名。养殖场占地面积xxx亩，总投资xxx万元，2009年，依托中美联邦生物研究院，新上美国美洲人参种植项目，种植面积100亩，产值达700多万元。

主营业务：美国美洲参种植

管理制度：实行现代企业管理制度，总经理负责制。

财务状况：xxxxxx养殖专业合作社财务状况良好，月流动资金260万元，无任何负债，无任何贷款。

二、项目基本情况

1、项目主要研究内容

美国美洲人参又称花旗参、西洋参，以根部入药。原产北美洲的加拿大和美国北部。我国使用美洲人参已有200多年的历史，一直依赖进口。该项目主要研究内容是将美洲人参种植引进到 地区，通过人参种植，推进地区农业产业结构调整，增加群众收入。

2、项目主要技术难点和创新点

美洲人参参适宜生长年降雨量1000毫米左右、年平均温度13

℃左右、无霜期150—200天的地带，要求气候温和、雨量充沛的环境条件。喜荫湿、忌强光和高温。选地宜在含腐殖质丰富、pH值6.5以下、地下水位较高、排水良好的壤土，有灌溉条件的休闲地或荒地，坡度在5—20的平缓坡地为好。

其主要技术为难点室外催芽技术、移栽技术及参籽培训技术、田间管理技术、主要病害防治技术繁殖方法。美洲人参采用种子育苗移栽或直播繁殖。在每年9月上中旬，果实呈鲜红色时，选择长势旺盛、无病虫害、3—4年生的植物上采摘成熟饱满的果实作种用。每年2—3月芽萌动前进行移栽为宜，在这段时间内宜早不宜迟。

西洋参是喜阴植物，播种后和栽种后必须及时搭棚遮荫，目前我国主要采用遮荫方式。育苗地要在解冻前搭好，直播参地播后马上搭棚。一般每年进行中耕除草3—4次，第1次在西洋参芽胞萌动时，把畦面上的覆盖物揭除后进行，第2次在5月，相隔2个月后再进行第3次，第三次中耕宜浅，避免伤其根部。到了秋天可进行第4次中耕，这次中耕可在霜冻前进行，可适当加深。 西洋参生长2年以上的苗，要特别注意追肥。6—8月为参苗生长的旺盛期，可进行根外追肥，其间每月追肥1次，增产效果显著。在每年10—11月西洋参地上茎叶枯萎时，重施冬肥，每平方米施入腐熟厩肥2.5千克、骨粉0.5千克、复合肥0.05千克，三种肥料混合均匀后，在株间开沟施下，施后用细土盖肥。

美洲人参在不同生育期和不同的参龄对光照要求有差异。一般春季比较凉爽，透光度可大些，夏季透光度可小些，但必须随着年龄和季节的变化灵活掌握。这样可减轻病害，提高保苗率和产量。美洲人参在生育期内要求保持土壤含水量在40%—50%，除自然降雨外，遇到干旱可采用喷灌或沟灌，保持土壤湿度，满足人参对水分的要求。美洲人参的2年生植株开始开化结果。由于开花结果，常消耗营养物质，从而使参根生长缓慢。因此，当植株抽薹1—2厘米时，选择晴天及时把花薹摘除，以提高参根产量。选留良种一般从3年生苗开始，4年生参苗，可以疏去一半花序，以保证种子结得饱满。

美洲人参一般栽种后4年可以收获。适宜在9—10月植株枯萎时采收，这时有效成分含量高，参根浆足，质坚实，加工折干率高。将采回的美洲人参鲜根当天洗净，稍风干，先在温度20—37℃干燥室内连烘20天，然后在温度45℃下烘干。不能日晒或用炉烤。烘干的温度也不能超过50℃，否则会失去香气。一般每667平方米产干参100千克，高产的可达200千克。人参以条状、质坚、体轻，表面横纹紧密，断面具菊花纹，气清香、味浓，无虫蛀、霉变为优质。

3、相关领域国内外技术、产业现状和发展趋势

1 995年开始在北京、吉林、陕西等地引种试种成功，以后辽宁、

黑龙江、江西、贵州、云南、河北、山东、安徽、福建等省也先后引种成功。目前北京、东北三省，陕西已开始大面积生产，为我国美洲参栽培区域向低纬度范围扩大生产提供了依据。

西洋参是一种人参不能代替的、具有特殊治疗价值的贵重补益药品，性寒、味苦，入心、肺、肾，有退热清火、退虚热、补阴、生津降压之功能。临床上，能改善或消除津液、血液亏损症状，如形体消瘦、目赤耳鸣、口燥咽干。烦渴少气、腰膝酸软、阴虚发热、热病伤阴、肺虚久咳、咳血等症。由于该药之效久缓，在治疗中颇受欢迎，受到国际市场的青睐。

4、项目的基础条件

该项目建设选址位于 村，东邻 县，南邻 县，地处 地带，车辆往来频繁，交通便利。

县处于暖温带季风气候区，四季分明，春季多风，集中降水，无霜期长。地处辽河下游冲积平原，地势平坦低洼，平均海拔4米左右，土壤条件非常适宜美洲人参种植。

项目所在地周边市、县（区），水稻生产、大棚蔬菜、乡村工业、畜禽养殖、饲料加工式、畜禽屠宰等行业远近闻名，通讯设施齐全，实现五通一平，基础设施条件良好。建设场址土地使用、占地面积，都已获国家土地部门批准，占地面积为120亩。

5、现有技术的知识产权情况及自主知识产权的拥有设想

该项目由 专业合作社组织实施。项目技术充分依托，中美联邦生物研究院人参种植技术。

中美联邦生物研究院是集美洲人参种植技术研究、人参制品开发为一体的大型科研机构。自1998年从美国引进美洲人参种初步试验种植，2002年验收鉴定成功，随即扩大规模，规范发展，在山东吉林等地均有种植基地。几年来，中美联邦生物研究院以“开拓创新、求质务实”的精神，依靠完善的科学技术，优质的服务特色，使基地实现了跨越式发展。2005年10月走上了以美洲参种植为依托，集生产、贸易、科研为一体的现代化发展之路。研究院种植基地总投资额已超过5000万元，现美洲人参种植面积达4000余亩，年产西洋参600余吨，年交易额2000万元。产品初步加工远销香港、广东、福建、浙江等地，其外形、内在质量优于进口美洲参，甚至有效成分皂甙高于美国、加拿大产西洋参。

2009年，盘山县万行养殖专业合作社与中美联邦生物研究院联手，在盘锦地区引进美洲人参种植项目。研究院组织盘山县万行养殖专业合作社人员先后多次赴吉林、山东等地参观，学习种植技术。特别是在研究院多年来总结出的室外育种、施肥、人参初加工及农田复式棚美洲参栽培技术，保护环境，把低产田变为高产田，完全可以保证本地区生产的美洲人参内外品质和经济效益。

三、项目可行性分析

1、资金筹措方案和预算安排

2010年计划种植100亩，项目总投资45万元。

资金来源：自筹30万元，申请政府补助15万元。

预算安排：土地整理、参棚建设资金15万元

设备购置10万元

肥料10万元

其他费用10万元

2、项目完成后应用可行性分析

本项目的实施，最大限度地扩展农民致富增收渠道，从人参种引进、种植、田间管理、参籽培育到加工采收全部包括在项目中，即保证了经济收益，推动了地方经济，又有利于形成品牌效应，做大、做强当地的人参种植产业。

项目建设除了帮助本地农户增加经济收入和摆脱贫困外，还可以安排多名城镇下岗职工再就业，进行肥料加工、田间管理、人参加工、销售等相关产业工作，可有效地缓和项目区及周边地区农村劳动力的就业压力，开辟一条共同发展和共同富裕的有效途径。

3、项目实施及预期成果的经济、社会、环境效益分析

美洲人参是珍贵的药品，又是闻名遐尔的补品，药性缓和，老幼皆宜，经常适量服用，具有健身美容，延年益寿功效，能增强人体的免疫力，具有抗肿瘤、抗辐射之作用。人参加工产品在国际市场上一直非常畅销，2000年美国的西洋参输入香港国际市场466.5吨，而2006年输入香港市场高达605吨。据不完全统计韩国每年进口转口到我国的美洲参呈逐年上升，2008年过货达700吨。现在我国市场对西洋参的需求量在2000吨，国内种植西洋参的主要地区在东北地区的吉林、黑龙江省的几个林业局进行。每年产量不到600吨，缺口1400吨。

美洲人参亩产干品200公斤，按每公斤250元计算，每亩产值达到5万元，该项目种植面积100亩，总产值可达500万元，纯利润可达420多万元。

美洲人参种植不但无任何环境污染，反而可带动种植地区林业发展。项目实施后，盘山县万千养殖专业合作社年可供参籽1000多公斤，可带动周边地区广大种植户种植美洲人参，按当地土壤条件分析，可推广种植面积达3000多亩，全部推广种植后，总产值可达1.5亿元。

4、项目的风险分析

美洲人参种植，既可以用中美联邦生物研究院提供的种参，又可用参籽种植，风险非常低。采用种参移栽技术，成本稍高，每亩地成本在20000元左右，1-2年即可达效，利润可达3万多元。采用参籽种植技术，每亩成本在5000元左右，3-4年即可达效，利润可达5万多元。同时，中美联邦生物研究院保证回收人参，解决参农销售上的后顾之忧。参农可采取销售鲜参或干参的方式，尤其是鲜参销售，可有效抵御人参加工问题造成参品质量低下影响价格的风险，确保效益不受影响。

在种植上，由中美联邦生物研究提供成熟的种植技术，在人参移栽、田间管理、施肥、采收等关健环境，将派出技术人员现场指导，实现参农种植的规范化操作、管理，确保人参产量和品质。

所以，该项目基本无任何风险。

四、项目实施计划

1、项目实施年限及年度计划安排

2010.1-2010.12，种参引进，种植技术、病害防治技术推广；

2010.4-2011.12，参籽繁育；

2、项目的研究技术路线

要通过对美洲人参良种选育、种源基地建设及品种提纯复壮研究，选育出丰产性好，抗病性强、生长健壮等优良性美洲人参品系；通过对西洋参不同环境内的调查、对比、分析、研究解决美洲人参栽培生态环境选择与土壤选择的核心问题；通过对美洲人参荫棚架设及调光方法、施肥技术、病虫害发生规律及生物防治技术的研究，找到西洋参各个时期适宜的光照强度，解决美洲参不同发育时期不同类型生物肥的追施方法，探索出西洋参常见病害的防治措施。

3、项目实施过程中需要解决的几项关键问题（含技术问题、资

金筹措等）

(1)美洲人参种植技术研究的资金投入问题

(2)部分沙质土壤改良问题

(3)优质参籽繁育问题

4、项目预期总体目标和阶段目标，具体的考核指标（含主要技

术经济指标），包括总体考核指标和各单位考核指标

(1) 选地、整地要选择土壤肥沃、土质疏松、透气性好、排灌方便的腐殖质土或通透性好、松软不积水的生荒地，pH5．5－6.5。如农田种植，前茬以禾本科作物为好，忌涝洼积水的黏重土及重茬地。

(2) 秋播在11月土壤封冻前，春播在3月中下旬土壤解冻后。播种前需进行种子处理。方法是播种前将种子沙藏处理6个月以上，待种子裂口后，选无病斑种子用50％多菌灵500倍液或65％代森锌400倍液浸15分钟后播种。生产上以点播为主，株行距5厘米X5厘米，穴深3－4厘米，每穴放1粒，覆土3厘米，上覆鲜稻草或麦秸5－10厘米。翌春出苗，一般从采种到出苗全部过程需20－22个月。每亩用种量为8－10千克。

(3)在美国多采用直播法，我国多数地区则采用一三制或二二制移栽。即播种出苗后第一年或第二年移栽。一般在春季土壤解冻后，芽苞尚未萌动、根毛尚未长出时移栽。栽前选健壮、无病、完整的参苗，按大、中、小分级，并用50％多菌灵500倍液或40％代森锌500倍液浸泡50分钟，稍晾后栽种。方法是将参侧根顺直，使主根与地面成30°角。株行距10厘米X20厘米，并可据参根大小适当调整株距，覆土深度为距芽苞上3－4厘米。再覆稻草或麦秆10厘米，栽后畦面要平整，并做到边起苗边移栽，注意不要使芽苞和根皮部受到损伤。

越冬要在参畦上覆盖树叶，麦秸等5－6厘米，其上压土，以利抗寒，3月下旬将畦面上的覆盖物除去。如畦面干旱，可喷水润湿，以利幼苗出土。

搭棚要求能防止畦内参亩被10—16时之间的强光照射，并使上午10点前，下午4点后的斜阳光射进荫棚，透光度以15％－20％为宜。在出苗前将荫棚搭好，棚高前檐立柱90—120厘米，后檐立柱 60 ~90厘米，上面覆盖苇帘，炎热夏天，可在参畦外阳光易进人畦的一边，插上带叶的树枝遮光。

出苗后要结合松土，及时除草，并注意不要把参苗带出。二年生以上的参苗要特别注意追肥。生长期间可施复合肥或用0．5％磷酸二氢钾溶液于花前进行叶面喷施；休眠期可将腐熟好的豆饼或复合肥撒入畦面，并轻轻松土，使肥与土混合均匀，再覆草。

(4)采收与加工。一般生长4年后于9－10月地上部枯萎时采收。顺畦将参根挖出后，用水冲洗干净，稍于室外风干，置干燥室干燥，开始保持温度21~22℃，以后逐渐加温，并适时翻动、通风。注意最高温度不宜超过33℃。经20－30天干透后，按大、中、小分等，贮藏或药用即可。

（5）留种技术。选三年生以上健壮植株留种，并适当疏掉花序中心和迟开的花。待果实变红时采收，将红果放在容器内用清水浸泡l－2天，去果肉、果皮及瘪粒，晾干后贮藏。

5、项目的关联行动，相关的技术引进、国际合作等落实情况

2010年，中美联邦生物研究院将进一步加强美洲人参的病害的防治研究，尤其是将计划引进美国的生物防治，以菌治菌，不断提高国产美洲人参品质，确保国产参质量与国际接轨。

产品和市场分析报告怎么写(大纲)

看报告的人，一般都是繁忙的企业经营管理者或有关机构负责人，因此，撰写市场调查报告时，要力求条理清楚、言简意赅、易读好懂。

一、市场调查报告的格式一般由：标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。

（一）标题

标题和报告日期、委托方、调查方，一般应打印在扉页上。

关于标题，一般要在

与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如《关于哈尔滨市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。如:《消费者眼中的枣读者群研究报告》。

（二）目录

如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如；

目录

１、调查设计与组织实施

２、调查对象构成情况简介

３、调查的主要统计结果简介

４、综合分析

５、数据资料汇总表

６、附录

（三）概述

概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：

第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。

第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。

第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。

（四）正文

正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。

（五）结论与建议

结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不可以提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。

（六）附件

附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。

二、市场调查报告的内容

市场调查报告的主要内容有；

第一，说明调查目的及所要解决的问题。

第二，介绍市场背景资料。

第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。

第四，调研数据及其分析。

第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。

第六，论证所提观点的基本理由。

第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。

第八，预测可能遇到的风险、对策。

产品构思和调研报告的参考格式

1.产品构思

说明产品的主要功能是什么，产品如何开发，谁购买和使用产品，如何销售。

2.市场调查

说明市场发展历史和趋势，市场总额与份额统计等。

3.政策调查

调查与本产品相关的政策。

4.同类产品调查

调查同类产品功能、质量、价格，以及主要优点和主要缺点。

5.竞争对手调查

调查各竞争对手的市场状况，以及他们在研发、销售、资金、品牌等方面的实力。

6.用户调查

调查一些老用户和潜在用户，记录他们的需求与建议。

可行性分析报告的参考格式

1.市场分析

（1）分析市场发展历史与发展趋势，说明本产品处于市场的什么发展阶段；

（2）本产品和同类产品的价格分析；

（3）统计当前市场的总额，竞争对手所占的份额，分析本产品能占多少份额。

（4）产品消费群体特征，消费方式以及影响市场的因素分析。

2.政策调查

（1）分析有无政策“支持”或者“限制”；

（2）分析有无地方政府（或其它机构）的“扶持”或者“干扰”。

3.技术和时间分析

（1）从技术角度分析本产品“做得了吗？”，“做得好吗？”；

（2）按照正常的运作方式，开发本产品并投入市场还来得及吗？

（3）预算中的人员能及时到位吗？

（4）预算中的软件硬件能及时到位吗？

4.成本－收益分析

（1）估计总成本；

（2）估计总收益。

5.SWOT分析

（1）我们的强项是什么？我们如何利用这些强项？

（2）我们的弱项是什么？我们如何减少这些弱项的影响？

（3）市场为我们提供什么样的机会？我们如何把握这些机会？

（4）什么威胁着我们的成功？我们如何有效地对付这些威胁？

6.其它

例如知识产权分析

（1）分析是否已经存在某些专利将妨碍本产品的开发与推广；

（2）分析本产品能否得到知识产权保护，如何获得？

求《2017-2022 年中国改性塑料行业现状分析与发展前景研究报告》电子版

前瞻产业研究院有《2018-2023年中国改性塑料行业产销需求与投资预测分析报告》

应该差不多，可以参考下。

第1章：背景及综述篇

1.1 中国改性塑料行业发展综述

1.1.1 研究背景与报告范围界定

（1）改性塑料行业研究背景

（2）改性塑料行业定义

（3）改性塑料行业产品分类

（4）改性塑料行业生产特点

1.1.2 改性塑料行业经济地位分析

（1）改性塑料行业在塑料工业中的地位

（2）改性塑料行业在国民经济中的地位

1.1.3 改性塑料行业原材料市场分析

（1）改性塑料行业产业链简介

（2）改性塑料行业原材料市场分析

1）通用高分子树脂行业分析

2）工程塑料市场分析

3）塑料改性剂市场分析

（3）改性塑料原材料市场影响分析

1.1.4 改性塑料行业数据统计标准

（1）改性塑料行业统计部门和统计口径

（2）改性塑料行业统计方法

（3）改性塑料行业数据种类

1.2 中国改性塑料行业市场环境

1.2.1 行业政策环境分析

（1）行业主管部门及监管体制

（2）行业相关政策规划及解读

1.2.2 行业宏观经济环境

（1）国际宏观经济环境分析

1）国际经济环境增长分析

2）国际宏观经济预测

（2）国内宏观经济环境分析

1）中国GDP及增长情况分析

2）中国工业增加值及增长情况分析

3）中国固定资产投资情况分析

4）中国制造业PMI指数分析

5）宏观经济增速预测

（3）行业与宏观经济关联性分析

1.2.3 行业对外贸易环境分析

（1）全国对外贸易概况

（2）发达经济体贸易壁垒分析

（3）反倾销调查事件影响分析

（4）贸易环境发展趋势分析

1.2.4 行业技术环境分析

（1）改性塑料行业技术水平现状

（2）改性塑料行业技术专利分析

1）行业技术活跃程度分析

2）行业专利申请类型分布

（3）改性塑料行业技术发展趋势

1.2.5 行业社会环境分析

（1）改性塑料行业环境保护问题

（2）改性塑料行业节能减排问题

1.2.6 行业发展环境综述

第2章：现状与竞争篇

2.1 中国改性塑料行业发展现状

2.1.1 中国改性塑料行业发展状况

（1）中国改性塑料行业发展总体概况

1）在制造业中的应用比例还相对较低

2）具有一定的区域特性

3）改性塑料行业企业规模普遍偏小

4）跨国企业市场份额比重较高

5）技术水平落后，原材料成本决定比较优势

6）市场呈现结构性过剩态势

7）竞争关键在于改性技术配方

8）轻资产运营

9）汽车和家电是行业发展的重要引擎

（2）改性塑料行业发展影响因素分析

1）影响行业发展的有利因素

2）影响行业发展的不利因素

2.1.2 改性塑料行业经济指标分析

（1）改性塑料行业经营效益分析

（2）改性塑料行业盈利能力分析

（3）改性塑料行业运营能力分析

（4）改性塑料行业偿债能力分析

（5）改性塑料行业发展能力分析

2.1.3 改性塑料行业供需平衡分析

（1）全国改性塑料行业供给情况分析

1）全国改性塑料行业总产值分析

2）全国改性塑料行业产成品分析

（2）各地区改性塑料行业供给情况分析

1）总产值排名前10个地区分析

2）产成品排名前10个地区分析

（3）全国改性塑料行业需求情况分析

（4）各地区改性塑料行业需求情况分析

（5）全国改性塑料行业产销率分析

2.2 中国改性塑料行业竞争状况

2.2.1 国际改性塑料市场竞争状况

（1）国际改性塑料市场发展现状

（2）国际改性塑料市场竞争格局

（3）国际改性塑料市场发展趋势

（4）跨国公司在中国市场的投资布局

1）美国普立万公司

1、企业概况

2、企业经营业绩

3、企业中国市场布局

2）美国杜邦公司

1、企业概况

2、企业经营业绩

3、企业中国市场布局

3）荷兰帝斯曼集团

1、企业概况

2、企业经营业绩

3、企业中国市场布局

4）台湾台塑集团

1、企业概况

2、企业经营业绩

3、企业大陆市场布局

5）荷兰巴赛尔公司

1、企业概况

2、企业经营业绩

3、企业中国市场布局

6）日本三菱化学株式会社

1、企业概况

2、企业经营业绩

3、企业中国市场布局

2.2.2 国内改性塑料市场竞争状况

（1）改性塑料行业五力分析

1）现有企业的竞争分析

2）上游议价能力分析

3）下游议价能力分析

4）新进入者威胁分析

5）替代品威胁分析

6）竞争情况总结

（2）改性塑料行业核心竞争要素分析

（3）改性塑料行业集中度分析

1）行业销售集中度分析

2）行业利润集中度分析

2.2.3 行业投资兼并与重组整合动向分析

（1）国际改性塑料行业投资兼并与重组整合分析

1）投资兼并步伐有所加快

2）投资向多元化方向发展

（2）国内改性塑料行业投资兼并与重组整合分析

1）投资兼并与重组整合较少

2）大型企业主导投资活动

（3）改性塑料行业投资兼并与重组整合趋势

第3章：前景预测篇

3.1 中国改性塑料行业细分产品前景预测

3.1.1 行业产品结构特征

3.1.2 改性PP市场前景预测

（1）PP市场现状分析

1）PP产能产量分析

2）PP生产企业分析

3）PP消费量分析

4）PP消费结构分析

（2）改性PP市场前景预测

1）改性PP生产情况分析

2）改性PP消费量分析

3）改性PP消费结构分析

4）改性PP消费量预测

3.1.3 改性ABS市场前景预测

（1）ABS市场现状分析

1）ABS产能产量分析

2）ABS生产企业分析

3）ABS消费量分析

4）ABS消费结构分析

（2）改性ABS市场前景预测

1）改性ABS生产情况分析

2）改性ABS消费市场分析

3）改性ABS消费量预测

3.1.4 改性PS市场前景预测

（1）PS市场现状分析

1）PS生产情况分析

2）PS消费量分析

3）PS消费结构分析

（2）改性PS市场前景预测

1）改性PS生产情况分析

2）改性PS消费市场分析

3）改性PS消费前景预测

3.1.5 改性PC市场前景预测

（1）PC市场现状分析

1）PC产能产量分析

2）PC生产企业分析

3）PC消费量分析

4）PC消费结构分析

（2）改性PC市场前景预测

1）改性PC生产企业分析

2）改性PC生产规模分析

3）改性PC消费市场分析

4）改性PC消费量预测

3.1.6 改性PA市场前景预测

（1）PA市场现状分析

1）PA产能产量分析

2）PA生产企业分析

3）PA消费量分析

4）PA消费结构分析

（2）改性PA市场前景预测

1）改性PA生产企业分析

2）改性PA生产规模分析

3）改性PA消费结构分析

4）改性PA消费量预测

3.1.7 改性PBT市场前景预测

（1）PBT市场现状分析

1）PBT产能产量分析

2）PBT生产企业分析

3）PBT消费量分析

4）PBT消费结构分析

（2）改性PBT市场前景预测

1）改性PBT生产企业分析

2）改性PBT生产规模分析

3）改性PBT消费结构分析

4）改性PBT消费量预测

3.1.8 改性PET市场前景预测

（1）PET市场现状分析

1）PET产能产量分析

2）PET生产企业分析

3）PET消费量分析

4）PET消费结构分析

（2）改性PET市场前景预测

1）改性PET生产企业分析

2）改性PET生产规模分析

3）改性PET消费结构分析

4）改性PET消费量预测

3.1.9 改性POM市场前景预测

（1）POM市场现状分析

1）POM产能产量分析

2）POM生产企业分析

3）POM消费量分析

4）POM消费结构分析

（2）改性POM市场前景预测

1）改性POM生产企业分析

2）改性POM生产规模分析

3）改性POM消费结构分析

4）改性POM消费量预测

3.1.10 改性PPO市场前景预测

（1）PPO市场现状分析

1）PPO产能产量分析

2）PPO生产企业分析

3）PPO消费量分析

4）PPO消费结构分析

（2）改性PPO市场前景预测

1）改性PPO生产企业分析

2）改性PPO消费规模分析

3）改性PPO消费结构分析

4）改性PPO消费量预测

3.2 中国改性塑料行业应用市场分析

3.2.1 改性塑料应用市场结构分析

3.2.2 家电市场改性塑料需求前景预测

（1）改性塑料在家电行业的应用分析

（2）家电用改性塑料市场容量分析

1）家电用改性塑料市场容量分析

2）四大家电市场改性塑料市场容量分析

（3）家电用改性塑料市场企业分析

（4）家电用改性塑料市场前景预测

1）家电市场前景预测

2）家电用改性塑料市场预测

3.2.3 汽车行业改性塑料需求前景预测

（1）改性塑料在汽车行业的应用分析

（2）车用改性塑料市场容量分析

（3）车用改性塑料生产企业分析

（4）车用改性塑料市场前景预测

3.2.4 电线电缆行业改性塑料需求前景预测

（1）改性塑料在电线电缆行业的应用分析

（2）电线电缆用改性塑料市场容量分析

（3）电线电缆用改性塑料生产企业分析

（4）电线电缆用改性塑料市场前景预测

3.2.5 节能灯行业改性塑料需求前景预测

（1）改性塑料在节能灯行业的应用分析

（2）节能灯用改性塑料市场容量分析

（3）节能灯用改性塑料生产企业分析

（4）节能灯用改性塑料市场前景预测

3.2.6 改性塑料在其他产品中的需求前景预测

（1）改性塑料在电动工具领域应用前景

（2）改性塑料在医疗器械领域应用前景

（3）改性塑料在玩具产品领域应用前景

（4）改性塑料在办公设备领域应用前景

第4章：企业与投融资篇

4.1 中国改性塑料行业领先企业经营分析

4.1.1 改性塑料企业发展总体状况分析

（1）改性塑料行业企业销售规模排名

（2）改性塑料行业企业利润总额排名

4.1.2 改性塑料行业领先企业个案分析

（1）金发科技股份有限公司经营情况分析

1）企业发展简况分析

2）主要经济指标分析

3）企业盈利能力分析

4）企业运营能力分析

5）企业偿债能力分析

6）企业发展能力分析

7）企业研发实力与改性技术

8）企业产品结构分析

9）企业销售渠道与网络

10）企业经营优劣势分析

11）企业最新发展动向分析

（2）哈尔滨鑫达高分子材料有限责任公司经营情况分析

1）企业发展简况分析

2）主要经济指标分析

3）企业盈利能力分析

4）企业运营能力分析

5）企业偿债能力分析

6）企业发展能力分析

7）企业研发实力与改性技术

8）企业产品结构分析

9）企业销售渠道与网络

10）企业经营优劣势分析

（3）山东道恩高分子材料股份有限公司经营情况分析

1）企业发展简况分析

2）企业经营情况分析

3）企业研发实力与改性技术

4）企业产品结构分析

5）企业销售渠道与网络

6）企业经营优劣势分析

（4）上海普利特复合材料股份有限公司经营情况分析

1）企业发展简况分析

2）主要经济指标分析

3）企业盈利能力分析

4）企业运营能力分析

5）企业偿债能力分析

6）企业发展能力分析

7）企业产品结构分析

8）企业销售渠道与网络

9）企业经营的优劣势分析

（5）广东银禧科技股份有限公司经营情况分析

1）企业发展简况分析

2）主要经济指标分析

3）企业盈利能力分析

4）企业运营能力分析

5）企业偿债能力分析

6）企业发展能力分析

7）企业研发实力与改性技术

8）企业产品结构分析

9）企业销售渠道与网络

10）企业经营优劣势分析

11）企业最新发展动向

（6）帝斯曼工程塑料（江苏）有限公司经营情况分析

1）企业发展简况分析

2）企业经营情况分析

3）企业研发实力与改性技术

4）企业产品结构分析

5）企业销售渠道与网络

6）企业经营状况优劣势分析

（7）南通星辰合成材料有限公司经营情况分析

1）企业发展简况分析

2）企业发展概况

3）企业研发实力与改性技术

4）企业产品结构分析

5）企业销售渠道与网络

6）企业经营状况优劣势分析

7）企业最新发展动向分析

（8）青岛国恩科技股份有限公司经营情况分析

1）企业发展简况分析

2）主要经济指标

3）企业盈利能力分析

4）企业运营能力分析

5）企业偿债能力分析

6）企业发展能力分析

7）企业研发实力与改性技术

8）企业产品结构分析

9）企业销售渠道与网络

10）企业经营状况优劣势分析

（9）广州毅昌科技股份有限公司经营情况分析

1）企业发展简况分析

2）主要经济指标分析

3）企业盈利能力分析

4）企业运营能力分析

5）企业偿债能力分析

6）企业发展能力分析

7）企业研发实力与改性技术

8）企业产品结构分析

9）企业销售渠道与网络

10）企业经营状况优劣势分析

（10）广东顺威精密塑料股份有限公司经营情况分析

1）企业发展简况分析

2）主要经济指标分析

3）企业盈利能力分析

4）企业运营能力分析

5）企业偿债能力分析

6）企业发展能力分析

7）企业研发实力与改性技术

8）企业产品结构分析

9）企业销售渠道与网络

10）企业经营状况优劣势分析

4.2 中国改性塑料行业发展前景与投融资分析

4.2.1 中国改性塑料行业发展前景预测

（1）中国改性塑料行业发展趋势分析

（2）中国改性塑料行业发展前景预测

1）工业总产值预测

2）销售收入预测

4.2.2 中国改性塑料行业投资分析

（1）改性塑料行业进入壁垒

1）技术壁垒

2）产品认证壁垒

3）环保标准

（2）改性塑料行业投资风险

1）政策风险

2）技术风险

3）宏观经济波动风险

4）市场竞争风险

5）关联产业风险

6）产品结构风险

7）其他风险

（3）改性塑料行业投资分析

1）行业投资现状

2）行业投资前景

3）行业投资机会

4.2.3 中国改性塑料行业融资分析

（1）改性塑料行业融资渠道

1）企业内部融资

2）银行贷款

3）发行股票

（2）改性塑料行业融资模式

（3）改性塑料行业融资现状

（4）改性塑料行业融资前景

贷款项目可行性研究报告范文？

　　×××项目贷款可行性评估报告

　　第一部分概要

　　一、评估说明

　　本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。

　　二、评估目的

　　为委托方审核贷款申请提供参考

　　三、评估依据

　　本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有：

　　1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策；

　　2、委托方和借款企业提供的有关资料；

　　3、广州市房地产市场价格信息；

　　4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料；

　　5、其他资料。

　　四、项目概况

　　1、地理位置及环境

　　××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站(××)，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。

　　目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。

　　2、项目背景

　　××××项目由广州××××发展有限公司(×××××)向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由××公司开发建设外，西、南两区由××公司进行开发建设。西区占地近3万平方米、建筑面积6?6万平方米的楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面积85802平方米、规划建筑面积172408平方米，目前正在开发建设当中，其中第一期8幢12层预计可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高层和高层预计于2005年3月全部竣工交付使用。

　　3、项目规划情况

　　根据广州市规划局《关于××××项目修建性详细规划的批复》，项目总体的控制性技术指标为：

　　1)建筑容积率2.545；

　　2)建筑密度：26.5％；

　　3)总建筑面积172408平方米(其中地上建筑面积153951平方米，地下室建筑面积18457平方米，小学建筑面积12000平方米及其他配套建筑面积1765平方米)；

　　4)绿地率37.5％；

　　根据总体规划方案，×××××项目共建设23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数分别为12至19层，住宅建筑面积合共132003.2平方米、商业建筑面积合计8183平方米；地下室1层、建筑面积合计18457平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。

　　4、项目工程进度安排

　　据×公司称，×××××项目从2003年5月开始动工建设，施工单位为广东××建筑有限公司，到2003年9月17日，第一期8幢楼宇已分别建至地上第7层和第10层，并已领取预售许可证。按××公司的建设计划，第一期8幢楼字预计于2004年3月完工交付使用，第二期15幢预计在2003年11月开始拆迁和工程建设，预计2005年3月以前可先后竣工交付使用。

　　第二部分 项目合法性与建设条件评价

　　一、项目合法性评价

　　目前，××××项目已办理《建设用地规划许可证》，第一期楼字已办理《建设工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广州市国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等手续，也就是说，除未进行拆迁的第二期楼字外，该南区项目的规划、报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全(具体详见附件资料)，据××公司称，其第二期楼宇的各项手续正在申报办理过程中。

　　二、项目建设条件评价

　　1、项目技术经济指标

　　据×司提供的《关于××××项目南区修建性详细规划的批复》，×××××项目的总建筑面积172408平方米，包括地上建筑面积153951平方米、地下室建筑面积18457平方米，各功能部分及其面积具体详见表1：

　　单位：平方米、个

　　序 号 项 目 指 标 备 注

　　1 用地面积 85802

　　2 总建筑面积 172408

　　2.1 地下室建筑面积 18457 地下室1层，为设备用房和配套停车场

　　2.2 地上建筑面积 153951

　　2.21 其中：商业 8183

　　2.22 住宅 132003 地上12、15、16、17、18、19层

　　2.23 小学 12000 包括教学楼和学生宿舍

　　2.24 其它配套 1765 含会所、公厕、居委会等

　　3 容积率 2.545

　　4 建筑密度 27％

　　5 绿地率 37.5％

　　6 车位个数 466 含不可售的社会停车位106个

　　第三部分 市场研究与分析

　　一、项目投资环境分析（略）

　　二、房地产市场分析

　　2003年上半年，广东省房地产开发投资增速回落，全社会固定资产投资1834.19亿元，增长27.9％，房地产开发投资506.88亿元，增长7.6％，增幅比去年同期下降25.2％，其中商品房投资额379.52亿元，占房地产开发投资的74.9％，同比增长6.6％。2003年上半年广东房地产开发投资未受非典影响，商品房销售保持稳定增长，价格波动小，空置面积增长速度有明显放缓迹象。上半年商品房销售额335.20亿元、销售面积1003.99万平方米，分别增长27.3％和27％，全省商品房平均销售价格3339元／平方米，比去年同期略高7元／平方米，商品房空置面积的增长速度由1月至2月的36.3％下降到上半年的15.5％。

　　2003年1-8月，广州市十区批准预售的商品房面积为537.90万平方米，比去年同期增长9.16％，其中，原八区批准预售的商品房面积为330.65万平方米，与去年同期相比增长18.81％。广州市十区商品房交易面积为609.71万平方米，交易金额为271.98亿元，与去年同期相比，分别增长8.84％和6.79％，其中，原八区商品房交易面积为393.87万平方米，交易金额为208.24亿元，与去年同期相比，分别增长13.56％和11.43％。据统计，今年上半年广州市商品住宅均价为4279元，同比下降5.1％。反映房地产市场竞争的激烈导致开发商利润的降低，开发商只有不断让利于消费者，不断提升产品档次，才能立于不败之地，由此亦说明广州的房地产市场不断趋于成熟和规范。

　　三、周边楼盘调查分析

　　在××××项目周边一带有多个在建或已建成交付使用的商住小区，经实地调查，他们目前的大致状况如下：

　　1、祥景花园：在黄石路北边，于九十年代中后期开始投资建设，共有38幢多层和13幢高层住宅或商住楼，现已全部交付使用，小区内配套有小学、省一级幼儿园和市场等，其中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期将于今年10月发售，住宅售价幅度大约在3700一4000元／平方米之间，均价约为3900元／平方米，二手住宅成交价约为3100一3500元／平方米。首层商业铺位的租价约为35—60元／平方米，且大部分商业面积已出租，地下室车位只租不售，月租金为400—450元／个，现已接近租满。

　　2、白云骏景花园：属同一档次的商住小区，占地面积约40000平方米，由16幢小高层组成，配套有幼儿园和近10000平方米地中海式园林，东、南、北边均为规划路，目前交通相对不便，预计第一期于2004年3月建成交付使用，其住宅售价幅度约为3800-5000元／平方米之间，均价约为4480元／平方米。地下室车位约250个，目前的销售策略为只租不售。

　　3、元邦航空家园：机场路和黄石路交角西北侧，属中型商住商务小区，现已建成多幢商住楼并入住，另沿黄石路面有一幢商务楼即将交付使用。住宅售价幅度约在4100-4800元／平方米之间，均价约为4400元／平方米。部分首层临街商铺已售出，目前大部分商铺正招租未经营，招租价约为80元／平方米，地下室车位售价60000-90000元／个。

　　4、富力阳光美居：机场路和黄石路交界西南侧、在元邦航空家园南面，属大型商住小区，第一期已售完，现推售第二期两幢高层住宅楼，另第三期计划于10月发售，住宅均价约为4400元／平方米，配套的商业面积较少，个别首层临街商铺售价约为8000—10000元／平方米、招租价约为100元／平方米，地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业主购买，售价可低至30000元／个。

　　5、汇侨新城：在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和商住楼，大部分住户已入住，现二手住宅售价约为3100一3600元／平方米、个别成交价为2600元／平方米，地下室车位售价为80000元／个

　　经市场调查，××××项目与周边多个楼盘的功能设计、配套设施和目标客户等均较相近，由于目前该区域的人口持续增加，居住环境不断改善，总的来说，其住宅与祥景花园、白云骏景花园和富力阳光美居接近，故选用以上楼盘的价格作为住宅的比较对象，以市场比较法作为评估方法测算其住宅的销售价值。另因为其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，故选用收益还原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。

　　四、项目优劣势分析

　　通过市场调查分析：××××××项目与同在机场路和黄石路一带的几个周边楼盘的产品定位和目标客户亦非常接近，相互差异相对较少，其优势和劣势主要体现在与该区域内早期建设的功能设计较旧的住宅和缺乏配套设施的小型项目的差别上，具体来说，这个项目有以下优势：

　　(1)地理位置优越，项目地处广州市未来城市副中心——白云新城北侧，临近黄石路，商业和生活配套设施不断完善，规划路网完善，尤其是地铁二号线(末通车站段)在南区项目周边设置了出口，并正在施工建设中，预计规划路开通和地铁通车后，将大大改善目前萧岗村一带的对外交通状况，极大地有利于吸引更多居民和商家入住和经营。

　　(2)配套设施起点高，位于南区项目范围内××小学已于今年9月正式入学，由于现时消费者对教育配套设施的要求越来越高，政府有关部门亦不断以推动教育配套为吸引投资的手段，作为设计等级非常高的民办实验学校，该小学将大大提高项目配套的水平，长远来看，将大大提高竞争力。

　　(3)该开发集团在房地产行业内多次获奖，××××花园亦已在该区域内成功进行了市场开发，销售业绩理想，形成了一定的品牌效应，因而将对南区项目的开发建设产生正面推动作用。

　　另一方面，××××项目自身存在某些劣势，主要表现在：

　　(1)项目位处机场路以西、黄石路以南，目前，对外交通主要为附近萧岗村旧路和北面××花园东区的小区道路，规划路尚未正式直接开通至机场路和黄石路，南区项目短期内对外交通相对不够便利。

　　(2)邻近区域同类物业存量及新增供应量较大，项目竞争对手较多，建成后区域市场内的竞争将较激烈。

　　五、预期销售价格评估

　　1、评估方法：市场比较法、收益还原法。

　　2、评估原则：遵循合法原则、最佳利用原则、替代原则和评估期日原则。

　　3、评估过程：根据项目所在区域及其实际情况，确定选取其住宅的比较对象，来测算其住宅的开发价值，又使用收益还原法来测算其商业和车位的开发价值，具体过程如下：

　　(1)住宅销售价值的确定

　　由于南区项目住宅的目标客户和产品定位与样景花园、白云骏景花园和富力阳光美居三个楼盘比较接近，故选取他们作为比较对象，通过比较测算确定其销售单价，具体过程见下表2：

　　单位：元/㎡

　　序号 项目 案例1 案例2 案例3

　　祥景花园 白云骏景 富和阳光

　　1 销售单价 3900 4480 4400

　　2 交易情况修正 100％ 100％ 100％

　　3 交易日期修正 100％ 100％ 100％

　　4 使用年限修正 100％ 100％ 100％

　　5 区域因素修正 102％ 101％ 100％

　　6 个别因素修正 102％ 94％ 94％

　　7 修正后单位 4058 4253 4136

　　8 评估对象单价 4148.96

　　9 取整 4149

　　经以上测算，确定南区住宅的平均销售单价为4149元／平方米，预计住宅部分总建筑面积132003.2平方米的销售价值为54768万元。

　　(2)商业销售价值的确定

　　①、先通过市场调查确定南区项目商业铺位的平均租金，再用收益还原法，估算其商业铺位的销售单价。经调查，确定南区商业铺位建成交付使用时的月租金单价为65元／平方米。

　　②、通过收益还原法测算销售单价的参数如表3：

　　租金年上涨率 折现率 租金损失 房产税等综合税率 管理费率 维修费率 保险费率

　　3％ 9.0％ 1个月 18％ 3％ 3％ 0.2％

　　注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工程造价为计算依据。

　　根据以上参数，计算得到南区商业铺位的平均销售单价8046元／平方米。则商业铺位部分总建筑面积8183平方米的销售价值为6584万元。

　　(3)地下室车位销售价值的确定

　　①、先通过市场调查确定南区项目车位的平均租金，再用收益还原法，估算其车位的销售单价。经调查，确定南区车位建成交付使用时的月租金单价为450元／个。

　　②、通过收益还原法测算销售单价的参数如表4：

　　租金年上涨率 折现率 租金损失 房产税等综合税率 管理费率 维修费率 保险费率

　　1％ 7％ 1个月 18％ 3％ 3％ 0.2％

　　注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工程造价为计算依据。

　　以工程造价为计算依据。

　　根据以上参数，计算得到南区车位的平均销售单价63000元／个。则360个可售地下室车位的销售价值为2268万元。

　　(4)经以上计算，南区项目预计总销售收入合共63620万元。

　　(5)项目预计销售进度

　　按××公司提供的施工进度，到2005年3月将完成全部南区第一期和第二期的工程建设并交付使用，预计在2005年5月底可以售完，项目建设期约为1.75年、销售期约为1.75年，总开发期自2003年5月至2005年5月接近2年，预计销售进度如表5：

　　时 间 总销售收入（万元） 总体销售比率

　　2003年 三季度 2048 3.22％

　　四季度 7809 12.27％

　　2004年 一季度 8708 13.69％

　　二季度 6494 10.21％

　　三季度 8581 13.49％

　　四季度 11329 17.81％

　　2005年 一季度 7122 11.20％

　　二季度 11528 18.12％

　　合计 63620 100.00％

　　第四部分 项目投资估算分析

　　一、项目投资概述

　　××××项目计划总投资50137万元，×××公司目前已完成项目投资9911万元(包括土地费用2279万元、前期费用464万元、建安工程费5687万元、小区基础设施配套建设费313万元、开发期税费559万元、不可预见费用171万元、企业管理费114万元、销售费用325万元)。项目预计到2005年3月全部完工并交付使用。

　　按我司估算，至估价时点，南区项目已投入资金约为9911万元，约占项目计划总投资的19.77％。×××公司计划向银行贷款1.5亿元用于部分后续投入，不足部分以项目销售楼款作滚动投入，直至项目完工。

　　二、投资成本费用估算

　　根据×××项目的规划建设情况，结合已投入资金的情况，对项目的投资成本进行了估算，具体详见《×××南区项目投资估(概)算表》。

　　三、项目资金筹措及资金平衡分析

　　按照计划，××××项目投入资金来源主要为企业自有资金、银行贷款和销售收入。目前南区项目已投入资金全部可视为企业自有资金，其后续开发建设资金的来源主要由银行贷款和项目预售收入组成。按照项目施工计划，现第一期8幢楼宇已领取预售证，按估算，在项目进入销售阶段后，仍需投入合共约39848万元项目建设资金(主要为土地费用、工程建设费用和开发税费)，银行贷款和销售收入可用于支付项目后续建设资金投入，从2003年第四季度开始，第一期8幢楼宇的销售工作将进入高潮，销售收入可用于支付项目部分后续建设资金投入，并支付银行贷款利息，待第二期15幢楼字领取预售证并进行销售阶段后，可逐步偿还银行贷款本息。具体详见《××××项目财务(资金)平衡表》（表6）。

　　税前成本利润率 19.28％

　　税后成本利润率 12.92％

　　税前销售利润率 15.19％

　　锐后销售利润率 10.18％

　　盈亏平衡点 78.81％

　　投资回收期 19个月

　　财务净现值 4026（按贴现率10％计）

　　全部投资财务内部收益率 29.04％

　　第五部分 项目偿债能力分析

　　一、项目财务效益分析

　　按照××公司提供的开发建设计划，××项目的总开发期约为2年，预计建设期约1.75年，从2003年5月到2005年3月；销售期共1.75年，从2003年9月到2005年5月。

　　根据项目的现金流量表和损益测算表，通过分析和计算，项目的各项财务指标如下：

　　项目的净现值大于0，内部收益率高于行业基准收益率10％，表明项目抗风险能力强，从动态角度分析在经济上和财务上是可行的。

　　二、项目盈亏平衡分析

　　×××项目的全部销售收入为63620万元，扣除开发建设投资、销售费用、营业税及附加和所得税，税后净利润为6476万元。以50137万元的项目总投资计算，盈亏平衡点为78.81％，如以可售的住宅销售收入计，则住宅售出91.55％时可收回全部投资。建议××公司在项目建设期和销售初期做好销售推广工作，以迅速回笼资金偿还银行贷款，并在销售过程中积极开展商铺的租赁业务，以减少空置增加现金收入。

　　三、项目敏感性分析

　　根据项目敏感性分析数据显示(见表7)，项目对售价下调5％、10％敏感，销售价格下调时，内部收益率仍高于行业平均收益率；项目对建安成本上升5％、10％敏感，成本上升时，内部收益率仍高于行业平均收益率，以上分析表明项目具有相当抗风险能力，各项指标详见表7。

　　序号 项目 销售收入（万元） 项目总投资（万元） 净现值（按现贴率10％计） 内部收益率 结论

　　1 基本方案 63620 50137 4026 29.04％ 可行

　　2 销售价格下降5％ 60439 50137 2206 19.82％ 可行

　　3 销售价格下降10％ 57258 50137 386 10.85％ 可行

　　4 总投资成本上升5％ 63620 52644 2440 20.42％ 可行

　　5 总投资成本上升10％ 63620 55150 855 12.76％ 可行

　　另外，从项目的现金流量表分析可知，××××项目由于开发周期不算太长，前期投入资金占用成本相对较少，在销售价格定位适当的情况下，可以取得一定的竞争优势，通过预售收入再投入，可形成连续的资金链，保证后续投资，降低开发建设风险。

　　第七部分 项目贷款风险分析

　　贷款风险来自项目外部和项目自身两个方面，主要有：

　　1、市场风险

　　当前房地产市场竞争比较激烈，近几年广州市商品房市场整体保持稳定，住宅交易量不断增加。项目的开发增加了该区域的商品房供应量，一方面加强了周边地区的居住氛围，另一方面也加剧了同周边商住小区的竞争。机场路、黄石路一带已有多个大型商住小区正在建设或筹建当中，故市场上存在供应量已很大，且潜在供应量在今后几年内将增加较快，因此激烈竞争将难以避免。

　　虽然西区、东区前期开发的房屋已售完，市场接受程度理想，但为了在激烈的市场竞争中取得主导地位，建议××公司在保持小区建筑风格和客户定位一致的思路下，继续进行建筑设计、客户服务、入住后物业管理等方面的创新，以保持项目竞争力。

　　2、工程建设风险

　　项目资金需求量大，而企业自有资金不足，项目能否按计划进行，除目前正在开展的第一期销售工作能否顺利按计划进行外，银行贷款资金是关键。建议荣星公司加紧落实好开发建设资金，严格控制好建设工期，保证开发建设工作的顺利进行，以配合销售工作的实施。

　　3、开发成本风险

　　本项目对投资成本的变动相对敏感，投资成本的上升直接影响到项目的收益水平，为提高项目的经济效益建议开发企业、施工单位和监理单位更好地控制开发成本，力争减小贷款的偿还风险。

　　4、政策风险

　　政策风险主要包括国家对房地产业的宏观调控及当地政府对项目所在区域的整体规划。旧白云机场的搬迁将于明年实施，其原有用地初步规划为起大型商住综合居住区，现黄石路一带已建成多个大型居住小区，居住人口持续增加，由此可见，该地段属于政府引导投资建设区域，各方面资金将不断增加投入，长远来说对于项目本身是非常有利的。

　　另外，近期广州市房地产管理部门为加强管理，对在建商品房项目的办理预售工作和预售抵押工作提高了要求(如要达到结构封顶等)，长远来说，有可能对项目未来的销售工作产生影响。

　　第八部分 评估结论

　　上述分析表明，××××项目从静态和动态角度看在经济上和财务上都是可行的，其开发产品的市场有保障，但××公司自有资金不足，急需银行贷款支持其继续分行开发建设。

　　由于×公司只进行××××和南区的开发，未再有其他投资项目，其三个投资方亦为相关联的企业，故为保证贷款银行的利益，建议委托方依据项目工程建设进度发放贷款，并密切监控其贷款资金的使用，以缩短工期尽快回笼资金，减少放贷风险。

2017-2022年中国经销皮草行业发展前景分析及发展策略研究报告

前瞻研究院有《中国皮草行业市场前瞻与投资规划分析报告》

第1章：中国皮草行业发展综述

1.1 皮草行业定义及特点

1.1.1 皮草行业的定义

1.1.2 皮草行业产品/业务特点

1.2 皮草行业统计标准

1.2.1 皮草行业统计口径

1.2.2 皮草行业统计方法

1.2.3 皮草行业数据种类

1.2.4 皮草行业研究范围

第2章：国际皮草行业发展经验借鉴

2.1 美国皮草行业发展经验借鉴

2.1.1 美国皮草行业发展历程分析

2.1.2 美国皮草行业运营模式分析

2.1.3 美国皮草行业发展趋势预测

2.1.4 美国皮草行业对我国的启示

2.2 英国皮草行业发展经验借鉴

2.2.1 英国皮草行业发展历程分析

2.2.2 英国皮草行业运营模式分析

2.2.3 英国皮草行业发展趋势预测

2.2.4 英国皮草行业对我国的启示

2.3 日本皮草行业发展经验借鉴

2.3.1 日本皮草行业发展历程分析

2.3.2 日本皮草行业运营模式分析

2.3.3 日本皮草行业发展趋势预测

2.3.4 日本皮草行业对我国的启示

2.4 韩国皮草行业发展经验借鉴

2.4.1 韩国皮草行业发展历程分析

2.4.2 韩国皮草行业运营模式分析

2.4.3 韩国皮草行业发展趋势预测

2.4.4 韩国皮草行业对我国的启示

第3章：中国皮草行业市场发展现状分析

3.1 皮草行业环境分析

3.1.1 皮草行业经济环境分析

3.1.2 皮草行业政治环境分析

3.1.3 皮草行业社会环境分析

3.1.4 皮草行业技术环境分析

3.2 皮草行业发展概况

3.2.1 皮草行业市场规模分析

3.2.2 皮草行业竞争格局分析

3.2.3 皮草行业市场容量预测

3.3 皮草行业供需状况分析

3.3.1 皮草行业供给状况分析

3.3.2 皮草行业需求状况分析

3.3.3 皮草行业供需平衡分析

3.4 皮草行业技术申请分析

3.4.1 皮草行业专利申请数分析

3.4.2 皮草行业专利类型分析

3.4.3 皮草行业热门专利技术分析

第4章：中国皮草行业产业链上下游分析

4.1 皮草行业产业链简介

4.1.1 皮草产业链上游行业分布

4.1.2 皮草产业链中游行业分布

4.1.3 皮草产业链下游行业分布

4.2 皮草产业链上游行业分析

4.2.1 皮草产业上游发展现状

4.2.2 皮草产业上游竞争格局

4.3 皮草产业链中游行业分析

4.3.1 皮草行业中游经营效益

4.3.2 皮草行业中游竞争格局

4.3.3 皮草行业中游发展趋势

4.4 皮草产业链下游行业分析

4.4.1 皮草行业下游需求分析

4.4.2 皮草行业下游运营现状

4.4.3 皮草行业下游发展前景

第5章：中国皮草行业市场竞争格局分析

5.1 皮草行业竞争格局分析

5.1.1 皮草行业区域分布格局

5.1.2 皮草行业企业规模格局

5.1.3 皮草行业企业性质格局

5.2 皮草行业竞争状况分析

5.2.1 皮草行业上游议价能力

5.2.2 皮草行业下游议价能力

5.2.3 皮草行业新进入者威胁

5.2.4 皮草行业替代产品威胁

5.2.5 皮草行业行业内部竞争

5.3 皮草行业投资兼并重组整合分析

5.3.1 投资兼并重组现状

5.3.2 投资兼并重组案例

5.3.3 投资兼并重组趋势

第6章：中国皮草行业重点省市投资机会分析

6.1 皮草行业区域投资环境分析

6.1.1 行业区域结构总体特征

6.1.2 行业区域集中度分析

6.1.3 行业地方政策汇总分析

6.2 行业重点区域运营情况分析

6.2.1 华北地区皮草行业运营情况分析

（1）北京市皮草行业运营情况分析

（2）天津市皮草行业运营情况分析

（3）河北省皮草行业运营情况分析

（4）山西省皮草行业运营情况分析

（5）内蒙古皮草行业运营情况分析

6.2.2 华南地区皮草行业运营情况分析

（1）广东省皮草行业运营情况分析

（2）广西皮草行业运营情况分析

（3）海南省皮草行业运营情况分析

6.2.3 华东地区皮草行业运营情况分析

（1）上海市皮草行业运营情况分析

（2）江苏省皮草行业运营情况分析

（3）浙江省皮草行业运营情况分析

（4）山东省皮草行业运营情况分析

（5）福建省皮草行业运营情况分析

（6）江西省皮草行业运营情况分析

（7）安徽省皮草行业运营情况分析

6.2.4 华中地区皮草行业运营情况分析

（1）湖南省皮草行业运营情况分析

（2）湖北省皮草行业运营情况分析

（3）河南省皮草行业运营情况分析

6.2.5 西北地区皮草行业运营情况分析

（1）陕西省皮草行业运营情况分析

（2）甘肃省皮草行业运营情况分析

（3）宁夏皮草行业运营情况分析

（4）新疆皮草行业运营情况分析

6.2.6 西南地区皮草行业运营情况分析

（1）重庆市皮草行业运营情况分析

（2）四川省皮草行业运营情况分析

（3）贵州省皮草行业运营情况分析

（4）云南省皮草行业运营情况分析

6.2.7 东北地区皮草行业运营情况分析

（1）黑龙江省皮草行业运营情况分析

（2）吉林省皮草行业运营情况分析

（3）辽宁省皮草行业运营情况分析

6.3 皮草行业区域投资前景分析

6.3.1 华北地区省市皮草投资前景

6.3.2 华南地区省市皮草投资前景

6.3.3 华东地区省市皮草投资前景

6.3.4 华中地区省市皮草投资前景

6.3.5 西北地区省市皮草投资前景

6.3.6 西南地区省市皮草投资前景

6.3.7 东北地区省市皮草投资前景

第7章：中国皮草行业标杆企业经营分析

7.1 皮草行业企业总体发展概况

7.2 皮草行业企业经营状况分析

7.2.1 肇源县雪源皮草加工有限公司经营状况分析

（1）企业发展历程分析

（2）企业主营业务分析

（3）企业组织架构分析

（4）企业经营业绩分析

（5）企业商业模式分析

（6）企业经营状况优劣势分析

（7）企业最新发展动向分析

7.2.2 东莞奥天奴皮草服装有限公司经营状况分析

（1）企业发展历程分析

（2）企业主营业务分析

（3）企业组织架构分析

（4）企业经营业绩分析

（5）企业商业模式分析

（6）企业经营状况优劣势分析

（7）企业最新发展动向分析

7.2.3 保定诺斯特皮革有限公司经营状况分析

（1）企业发展历程分析

（2）企业主营业务分析

（3）企业组织架构分析

（4）企业经营业绩分析

（5）企业商业模式分析

（6）企业经营状况优劣势分析

（7）企业最新发展动向分析

7.2.4 烟台市圣佛朗服饰有限公司经营状况分析

（1）企业发展历程分析

（2）企业主营业务分析

（3）企业组织架构分析

（4）企业经营业绩分析

（5）企业商业模式分析

（6）企业经营状况优劣势分析

（7）企业最新发展动向分析

7.2.5 桐乡市双狮服饰有限公司经营状况分析

（1）企业发展历程分析

（2）企业主营业务分析

（3）企业组织架构分析

（4）企业经营业绩分析

（5）企业商业模式分析

（6）企业经营状况优劣势分析

（7）企业最新发展动向分析

第8章：中国皮草行业前景预测与投资战略规划

8.1 皮草行业投资特性分析

8.1.1 皮草行业进入壁垒分析

8.1.2 皮草行业投资风险分析

8.2 皮草行业投资战略规划

8.2.1 皮草行业投资机会分析

8.2.2 皮草企业战略布局建议

8.2.3 皮草行业投资重点建议