买房贷款的5大冷知识！您一定要知道

哪些因素会影响到你的贷款

1.贷款人的年龄

借款人年龄银行审核贷款时要求借款人年龄为18-65周岁，其中25-40周岁是比较受欢迎的人群，其次是18-25周岁和40-50周岁的人群。

2.贷款人职业

职业会影响房贷审批，有些人群被归为优质客户，比如公务员、教师、医生、律师，以及世界500强员工，其工作收入较为稳定，通常受到银行的青睐。

3.贷款人数

确定贷款人数，如果有共同贷款人，银行还会审查其年龄、职业等跟主贷款人一样的资质。

4.房龄

一般房龄与贷款年限的关系为：房龄+贷款年限≤50年，但各城市间也有些许差别。

5.个人征信

个人征信是获得贷款的前提条件，通常银行会审查贷款人5年内贷款记录和2年内信用卡记录。

连续3次或者累计6次逾期属于严重征信不良，会被银行拒贷。

6.还款能力

还款能力包括贷款人月收入、家庭年收入、家庭存款以及其他资产情况。

通常月收入和月供之间的关系是：

月供不超过月收入的一半。

02

通过缩短贷款年限的方式提前还贷，

需要重新签购房合同

房贷提前还款的主要有两种方式：

1.提前全部还清

2.提前部分还清

在一些城市房价较高，贷款额度较大，很少有人能一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。

部分提前还贷又分为两种方式：

1.缩减贷款年限，月还款额不变

2.减少月还款额，贷款年限不变

选择缩短贷款年限的方式相对更能节省利息，但是弊端是提前还贷省部分需要重新签订贷款合同。

举个例子：

贷款100万，已经还了30万，还剩70万没还，想申请提前还贷20万，选择缩短贷款年限的话，在还款20万后，剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同。

需要注意的是：

按照最新的房贷利率执行剩余贷款，今年信贷政策收紧，不少热点城市利率优惠幅度骤减。

另外，银行还会重新评估借款人的个人资质，有的贷款人在还款期间出现过征信问题，这样会影响之后的还贷。

03

父母以未成年子女名义买房

也受政策限制

评估首套房还是二手房是以家庭为单位的，子女还未成年，作为监护人，父母和孩子属于一个家庭，父亲名下有一套房子，即使用儿子名义买房，也要算二套房。

另外，银行在审批贷款时会查未成年子女名下的房产情况，如果父母把名下房产过户给未成年子女的方式，再以无房的名义买房同样会被认定为二套房。

04

网签时间决定是否受新政策限制

网签时间决定购房人是按照新政策执行还是按旧政策执行，商业贷款和公积金贷款都是如此。

举个例子：

比如今年西安住房公积金中心规定5月1日起执行认房又认贷的政策，名下有一套及以上住房或者有一次及以上住房贷款记录的，再买房都不算首套。

如果小李名下有一套住房，打算用公积金再买一套房子，在5月1日前完成了网签，因此他买的第二套房子仍然可以享受首套房的优惠。

主要注意的是：

对于房贷利率调整，银行也有一个反应的过程，比如今年北京房贷利率统一到9折，大的政策已经公布了，但是各家银行需要总行下发文件正式通知后才会按照新的政策执行，因此有时候会出现，新政前期仍有部分购房人能享受到旧政策优惠的情况。

05

网签价、成交价、二手房评估价、

过户指导价各不相同

网签价、成交价（合同价）、评估价，虽然都是关于价格的标准，但是各自有着不同的职责。

网签价：指的是房屋在当地住建委网站上备案和公示的价格，这个价格不能低于区域的最低过户指导价，网签价最高可以达到合同价的90%-95%。

成交价：就是买家实际支付给卖家的房款金额，也就是购房合同中写明的房屋价格（合同价）。

二手房评估价：是指在二手房交易时，银行请评估机构得出的房屋价格，出于风险的考虑一般评估价格比成交价格稍低一些。评估价的高低决定购买房子的贷款金额的高低，商业贷款额度=评估价格*首付比例。

过户指导价：过户指导价是根据房子的设计用途，房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下线，也有上限，都会多交很多税费。具体可以咨询当地房管部门。

举个例子：

王先生看中一套海淀区一套房本面积60平方米，报价200万满五唯一的房子，最终成交价为200万（合同价），买家是全款购买，根据国家规定，这套房子的最低缴税和过户价格是每平方米2万元（过户指导价），最终这套房子在房屋管理局系统体现的价格是60*20000=120万（网签价），最终也是按照120万的价格去交税费，满五年唯一只交1%的契税，最终契税为120万*1%=1.2万。

注：购房、贷款等政策更新较快，具体实际情况祥请咨询当地房管部门。

来源：新浪微博