房企再现逆势拿地 Top3房企销售面积同比增近九成

楼市调控加码，却难阻房企拿地热情，而一线房企销售业绩大好成主力支撑。统计数据显示，碧桂园、万科、恒大今年前四个月销售面积达5031.9万平方米，较去年同期增加89.8%。今年一季度前十大房企的销售金额集中度为32%，同比2016年增加10个百分点，行业集中度继续提升。

一线房企拍地热情不减

今年以来，房企拿地热情丝毫不减。

根据中原地产数据显示，今年前4月，拿地超过百亿的房企合计18家，其中碧桂园以536亿元拿地金额位居房企首位。

而Wind资讯此前报道，在加大热点城市土地供应的政策指导下，今年以来，多个热点城市供地增加明显。

其中，今年以来北京住宅用地供应面积达113万平方米，同比去年增逾1.5倍。而武汉今年以来住宅用地供应面积195.52万平方米，是去年同期的一倍以上。

供地面积加大的同时，土拍价格也继续上行。

Wind资讯统计，4月100大中城市住宅用地楼面均价显示，住宅用地楼面均价已达5247.28元/平方米，较去年同期增幅13.2%。其中，一线城市成交均价攀升明显，已接近去年年中高点。

房地产集中度继续上升

在供地面积增加、供地价格抬升的情况下，房企拿地热情不减，又是为何?

从数据分析来看，一线房企拍地积极的背后，源于其销量的增加，以及随之而来的土地储备需求。

Wind资讯统计数据显示，今年前四个月，碧桂园销售面积达2256万平方米，较去年同期增幅高达171.8%，排名第一。与此同时，销售面积排名第二的恒大地产，今年前四月销售面积1497.8万平方米，较去年同期增加48.1%，而排名第三的万科，今年前四个月销售面积1278.1万平方米，较去年同期增加57.8%。

销售额方面，今年前四个月，碧桂园销售额2041亿元，较去年同期增幅214.5%，继续排名第一。万科则以1921.7亿元销售额位居第二，较去年同期增幅73.3%，而恒大销售额则为1447.8亿元，排名第三，较去年同期增幅63.2%。

以万科为例，截至2016年底，其土地储备面积为3655.9万平方米，甚至不及2012-2015年期间土地储备面积。而在销售面积增幅明显的情况下，加大拍地亦在情理之中。

实际上，政策调控在稳定市场的同时，也在悄然改变着行业格局。

兴业证券阎常铭研报分析，从集中度来看，前10大房企的市场份额由2012年的12.8%逐年上升至2016年的18.7%;前20大房企的市场份额由2012年的17.6%上升至2016的25.2%，其中2016年集中度提升尤为明显，前20集中度提升了2.1个百分点。

而到了今年一季度，行业集中度呈现继续上升的态势。

兴业证券研报统计，2017年一季度，前十大房企的销售金额集中度为32%，前二十大为42%，同比2016年、2015年分别增加了10个和13个百分点，行业集中度大幅提升。前十大房企一季度销售金额从去年的4038亿大幅增长到7304亿，增长幅度为80%，大幅高于全行业25%的增长比率，地产行业第一梯队门槛进一步提高。

一线房企更安全?

实际上，受调控影响，今年以来房地产销售已经出现拐点。

中银国际卢骁峰研报统计，今年一季度，房地产销售收入累计同比上升27.52%，较去年末下降13.3%。这其中，仅一线房企增加了0.5个百分点。

研报认为，17年1季度房企的负债率和现金支出呈现分化格局，一线房企保持平稳，二线房企则积极投资扩规模，杠杆率上升最为明显;三线房企却出现杠杆率和现金支出的增速下行，行业整合已初现端倪。

不仅如此，从负债情况来看，一线房企安全性更高。

面包财经早前援引Wind资讯统计数据显示，截至今年3月底，在A股上市的126家房企(证监会行业分类)总负债首次突破5万亿，为50383.91亿，负债率为77.91%;总负债与负债率双双创下历史新高。

广发证券统计66家样本房企数据则显示，2017年一季度，其发债募资规模仅为174亿元，同比大幅下降74%，银行信贷方面取得的借款3300亿元，同比增速也开始放缓。

不过，从分类来看，大中房企的债务融资规模，在银行贷款方面仍然比较稳定，在一定程度上说明了大中房企更容易获得银行的授信额度，而小房企在今年一季度的银行贷款规模已经出现下降。债券融资方面，各类房企都受到较多限制，预计这样的收紧状态将伴随行业整体调控延续。

不仅如此，研报认为，从当前分类来看，大房企负债率相对控制在较低水平，但是中小房企负债率整体偏高。

海通姜超早前研报也分析，未来三类房企将更容易出现流动性风险。

第一，在16年房地产小周期的高位借助高杠杆激进拿地的房企，销售下滑致去化减慢，随着债务到期或将面临较大流动性压力;

第二，短期债务占比较高的企业，如果销售持续下滑导致经济下行压力增大，调控力度也将弱化，但如果短期债务占比高，可能撑不到政策拐点;

第三，融资渠道不畅的企业，特别是不符合房企债发行标准(不符合中票发行标准、在新施行的房地产业公司债分级监管方案中，未达到公司债准入标准以及达到准入标准但属于其中关注类、风险类)的企业。