南京住房租赁新政：试点商业用房改建为租赁住房

刚刚，南京市人民政府网站公布了《市政府办公厅关于印发南京市住房租赁试点工作方案的通知》，南京住房租赁细则也正式落地！

南京市住房租赁试点工作方案

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、住建部等国家九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）文件精神，按照《住建部发展住房租赁市场试点工作方案》要求，结合南京实际，制定本方案。

一、指导思想

全面贯彻落实党中央、国务院和省委省政府关于深化住房制度改革的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以满足居民多层次住房需求为主要出发点，以“市场主导、政府支持，依法规范、有序发展，市区联动、属地负责，企业自愿、互利共赢，多策并举、分类推进”为原则，以培育市场供应主体、建立信息服务监管平台、多渠道筹集租赁房源、规范市场秩序为重点，加快培育和发展住房租赁市场。

二、工作目标

围绕培育市场主体、搭建服务监管平台、筹集租赁房源、规范市场秩序等内容，全面推进住房租赁试点工作。即培育一批国有、混合所有及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业，引导市场规范有序经营；初步建成信息共享、服务高效、监管有力的全市住房租赁交易服务监管平台；形成市-区-街道-社区四级联动网格化服务管理体系；探索建立通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式，建设或筹集租赁性住房不低于50万平方米，试点工作取得初步成效。到2020年底，基本形成供应主体多元、租赁房源充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场，基本建成购租并举的住房制度，促进我市房地产市场持续稳定发展。

三、主要任务

（一）培育租赁市场主体

1．扶持国有企业发展规模化租赁。充分发挥市、区两级现有国有企业引领作用，支持国有企业拓展业务，将住房租赁纳入业务范围，通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源，实施规模化租赁服务。市级层面由市国资委统筹明确参与试点国有企业，原则上不少于2家；区级层面由各区政府、江北新区管委会各确定至少一家国有企业开展规模化住房租赁试点。2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。（责任单位：市国资委、房产局，各区政府（园区管委会），江北新区管委会）

2．鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务。鼓励具有一定运营经验和一定规模运营团队的民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，鼓励房地产开发企业、物业服务企业以及各类机构投资者设立专门的住房租赁企业，通过多渠道筹集房源，开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营业务，并对受托租赁经营住房进行日常维护等服务。对积极参与规模化租赁服务的民营和混合所有制企业，在开展规模化租赁业务时，可按照规定享受相应的支持政策。相关部门应在税收缴纳、租赁备案、工商登记、建设改造等方面，建立绿色通道，形成便捷快速办理机制。2017年民营和混合所有制试点企业不少于4家，到2020年底不少于10家。（责任单位：市房产局、国税局、地税局、工商局、发改委、建委、公安消防局、规划局、国土局，各区政府（园区管委会），江北新区管委会）

3．鼓励支持房地产经纪机构开展住房租赁业务。充分发挥房地产经纪机构作用，提供规范的住房租赁居间服务，与委托方签订房地产经纪委托合同。在租赁房源权属核验、住房租赁补贴等环节提供前置服务。制定《南京市房地产经纪与信用管理暂行办法》，建立经纪机构信用评定办法，健全房地产经纪行业监管服务平台，规范房地产经纪机构经营行为。2017年房地产经纪机构试点不少于2家，到2020年底10家左右。（责任单位：市房产局、工商局、人社局、地税局、物价局，各区政府（园区管委会），江北新区管委会）

4．成立住房租赁管理联盟。发挥行业自我管理作用，加强行业自律；建立住房租赁企业备案制度，规范行业管理，加快行业发展，推进住房租赁企业规模化、集约化、专业化运营，形成大、中、小住房租赁企业协同发展格局，满足不断增长的住房租赁需求。（责任单位：市房产局、工商局、国资委、地税局、国税局、法制办）

（二）建设住房租赁服务监管平台

5．建立涵盖信息发布、网上签约、行业监管、市场监测的全市住房租赁服务监管平台，并提供移动客户端服务。积极推进“互联网+”政务服务。基于全市房产交易和不动产登记一体化办理平台、“我的南京”APP和市政务信息资源共享平台，充分利用“互联网+”和“大数据”技术，构建全市统一的住房租赁交易服务监管平台，打造市、区、街、社区四级网格化监管和服务体系，为广大市民提供智慧化、个性化的住房租赁服务，提供即时、便捷、畅通的租赁信息获取途径，并实现信息采集、房源核验、信息发布、网上签约、备案登记、信用评价、租房备案证明、补贴发放的一站式服务。（责任单位：市房产局、发改委、财政局、国土局，市信息中心、政务中心，各区政府（园区管委会），江北新区管委会）

6．建立租赁信息发布机制。积极整合房源信息，打造房源信息发布“一张网”，确保信息真实准确，为企业和群众提供多渠道、无差别、全覆盖、全业务、全过程的便捷服务。（责任单位：各区政府（园区管委会），江北新区管委会，市房产局，市信息中心）

7．实现租赁服务监督延伸到社区。实现租赁交易服务监管平台与社区治理综合信息平台的信息共享与动态联动，2017年内在栖霞区和仙林街道全面应用与试点。（责任单位：各区政府（园区管委会），江北新区管委会，市房产局、公安局，市信息中心、政务中心）

8．实现租赁服务的“互联网+”服务。实现租赁交易服务监管平台与市政务信息资源共享平台的信息协同与共享，实现“房源登记、信息发布、租赁交易、网上签约、登记备案、租房证明”的全过程网上办理服务，更好地服务广大居民。（责任单位：各区政府（园区管委会），江北新区管委会，市房产局，市信息中心、政务中心）

9．加强租赁信用的信息管理。实现经纪机构、住房租赁企业及从业人员租赁行为的动态信用评价，建立分类监管，实现信用信息的多部门联动和共享。（责任单位：各区政府（园区管委会），江北新区管委会，市相关部门）

10．加强租赁市场的动态监测和分析。加强租赁信息的多维分析和统计，为居民租房、政府决策、行业管理提供数据支撑。（责任单位：各区政府（园区管委会），江北新区管委会，市房产局、国土局、发改委）

（三）拓宽租赁住房筹集渠道

11．加大政府租赁住房建设和筹集力度

根据南京城市发展总体规划和土地利用规划，房产、国土、规划等相关部门研究制定政府投资建设租赁住房建设和用地计划。

通过划拨方式，加大租赁住房供地力度，新增一批租赁住房房源。

出让面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时，将配建5%保障性住房（含租赁性住房）纳入出让合同条款，建成后与出让用地竞价达到最高限价后竞建的保障性住房（含租赁性住房）一并无偿移交给政府指定部门或机构。

在符合城市规划要求的前提下，经市政府批准，各区（园区）可结合产城融合、职住平衡实际，利用紫金科技创业特别社区等的自有土地新建一批租赁住房。

（责任单位：各区政府（园区管委会），江北新区管委会，市国土局、规划局、房产局、发改委、建委）

12．试点房地产开发企业自持住房用于租赁

在中心城区商业、办公、就业密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域，选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁。

结合住房供需状况、职住平衡等因素，合理确定租赁住房建设规模，在人员相对集中、交通便利区域，选择部分住宅用地试点，地块出让时，当土地竞拍达到最高限价时，转入竞保障房或自持商品住房面积。

企业自持商品住房应全部用于租赁，不得分割转让，不得改变用途，企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不得超过10年。上述要求在土地出让合同中予以约定，并在不动产登记文书中注记“不得分割转让、不得改变房屋用途”。

（责任单位：市国土局、规划局、房产局，各区政府（园区管委会），江北新区管委会）

13．试点低效用地建设租赁住房。对采取自主改造开发方式的城镇低效用地再开发项目，企业向市规划、国土部门提出，经市政府批准，在项目中配建一定比例的酒店式公寓，由企业自持用于租赁。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，不得分割转让，对外出租单次租期原则上不得超过10年。

（责任单位：市国土局、规划局、房产局，各区政府（园区管委会），江北新区管委会）

14．试点商业用房改建为租赁住房。房地产开发企业提出改建方案、按一定程序征得相关利害关系人书面同意、报属地区政府（园区管委会）和市相关主管部门初核，属地区政府（园区管委会）、江北新区管委会评估区域内商业、商务办公总量确实过剩的，按照“一事一议”原则，报经市政府批准后，允许将位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房，在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，以幢或单元为基本单位，按规定可改为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，按相关规定完善用地手续，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建房屋由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让。

鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。

（责任单位：各区政府（园区管委会），江北新区管委会，市规划局、国土局、房产局、建委、物价局、水务局、公安局、公安消防局、教育局、卫计委、商务局等相关部门，市水务集团、城建集团，南京供电公司）

15．试点集体土地建设租赁住房。根据区域需求情况，在出行、生活方便区域，选择部分合适地块，经市政府批准后，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，实施细则由市国土局牵头拟定。（责任单位：市国土局、规划局、建委、房产局，各区政府（园区管委会），江北新区管委会）

16．积极盘活存量住房用于租赁

支持和鼓励居民出租闲置住房，提高居民财产性收入，政府提供租赁服务平台和规范化服务，个人出租住房实行免费登记备案制度。

鼓励住房产权人与专业化的住房租赁企业、经纪机构通过签订委托合同，建立长期稳定的合同关系，由住房租赁企业作为出租人出租房屋，保障产权人正当权益。引导和推广租赁双方使用规范化租赁合同。

支持住房租赁企业与开发企业合作，通过购买或租赁闲置房源，开展住房租赁业务。

（责任单位：各区政府（园区管委会），江北新区管委会，市房产局、工商局、国资委、国土局）

17．规范现有住房改造。经相关利害关系人书面同意后，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租。改造不得破坏消防设施的完好有效，不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室和车库等非居住空间改造出租、供人员居住。原则上，出租房间的人均建筑面积不得低于15平方米，每个出租房间居住成年人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

（责任单位：各区政府（园区管委会），江北新区管委会，市房产局、规划局、建委、公安消防局、水务局、公安局等相关部门，市水务集团、城建集团，南京供电公司）

（四）加强住房租赁市场监管

18．加强租赁企业、经纪机构及人员信用监管。健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用“红名单”、“黑名单”分类管理制度，形成守信联合激励和失信联合惩戒多部门联动机制，信用记录纳入信用信息共享平台。对诚实守信、规范经营的租赁主体，予以公开表扬，优先享受优质服务和支持政策；对存在违规行为的中介机构，将其纳入租赁平台黑名单，对外公示。对严重失信主体实施联合惩戒。（责任单位：各区政府（园区管委会），江北新区管委会，市房产局、工商局、公安局、物价局、发改委等相关部门）

19．明确租赁当事人权利义务。出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同，合同范本由市房产局、工商局研究制定。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金，不得擅自拆改房屋结构或转租。（责任单位：各区政府（园区管委会），江北新区管委会，市房产局、工商局）

20．引入租赁市场法律救助机制。建立租赁纠纷仲裁机制，制定租赁行为准则，作为司法处置的有效补充，降低租赁纠纷处理时间及处理成本，有效保障租赁双方权益。通过12348热线等方式为租赁当事人提供普通租赁合同纠纷法律咨询服务。充分发挥各街道人民调解委员会作用，将租赁纠纷纳入调解范围，化解租赁矛盾，维护市场秩序。（责任单位：各区政府（园区管委会），江北新区管委会，市司法局）

（五）加大政策支持力度

21．落实鼓励发展租赁配套政策。落实国家支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导居民根据自身经济负担能力，合理选择租房解决居住问题。落实本市无房职工提取住房公积金支付房租政策，建立提取、支付绿色通道，简化办理手续。继续完善公共租赁住房货币化政策。（责任单位：市公积金中心，市房产局、财政局）

住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。（责任单位：市工商局）

公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统，实现对租客信息的有效对接。非本市户籍承租人持已备案的房屋租赁合同可作为合法住所证明，申领居住证。（责任单位：市公安局）

本市户籍承租人子女，按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育；符合南京市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人，由各所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育；符合条件的承租人可以享受医疗卫生等国家规定的基本医疗公共服务。

结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权，特别是在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等方面。（责任单位：各区政府（园区管委会），江北新区管委会，市相关部门）

22．加大税收政策支持力度。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实个人出租住房的各项税收优惠政策；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对房地产经纪机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。根据试点推进需要，适时加大税收支持力度。（责任单位：市国税局、地税局、房产局，各区政府（园区管委会），江北新区管委会）

23．提供金融支持。引导、协调各银行业机构创新贷款方式，加大对住房租赁企业的信贷投入，发挥信贷支持主渠道作用。协调国家政策性银行和部分商业银行安排一定贷款额度，对从事租赁住房建设的房地产开发企业，提供长期贷款支持。支持符合条件的规模化住房租赁企业利用发行债券、不动产证券化等融资工具拓宽融资渠道。积极支持并推动发展房地产投资信托基金。对将已竣工的库存商品住房转化为出租房屋的房地产开发企业，金融机构给予贷款支持。（责任单位：市金融办、房产局，人行南京营管部）

24．江北新区根据发展需要，可制定符合自身发展实际的支持政策举措。

四、保障措施

1．加强组织领导。市政府成立住房租赁工作领导小组，市长任组长，分管市长任副组长，各区政府、各有关职能部门为成员单位，领导小组下设办公室，办公室设在市房产局，从相关部门抽调人员，集中办公，市政府分管秘书长、市房产局主要领导任办公室主任，定期召开例会，研究讨论发展住房租赁市场的重大事项。各区政府（园区管委会）、江北新区管委会相应成立领导小组，负责属地范围内租赁相关事项协调。

2．建立市、区、街道办事处（镇人民政府）、社区三级政府四级网格化管理服务体系。

市级相关行政主管部门负责制定住房租赁相关政策，建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，明确租赁管理体制机制，搭建服务监管平台，建立完善分级培训辅导体系，指导、服务、监督和考核各区开展住房租赁管理行政监管工作。

各区政府（园区管委会）、江北新区管委会是属地范围内住房租赁市场管理的责任主体，明确责任部门和人员，负责住房租赁企业备案，负责指导、协调、监督和处理属地范围内住房租赁工作，建立协调机制，完善管理制度和责任体系，落实信用考核工作。

街道办事处（镇人民政府）是辖区范围内住房租赁管理的直接责任主体，负责辖区内住房租赁市场管理的具体事务、矛盾协调化解和协助监督等工作；承担住房租赁备案事项，落实网格化管理责任，配备管理人员，督促租赁当事人遵守住房租赁管理有关规定，做好政策法规和房屋使用安全知识宣传，加强对住房租赁情况的日常检查。指导、督促社区居（村）民委员会开展租赁管理的具体事务、矛盾协调化解等工作。

物业服务企业应当协助街道办事处（镇人民政府）和社区维护住房租赁市场的正常秩序，当出现破坏正常秩序情形时，应当及时进行劝阻、制止，并向相关主管部门和业主委员会报告。物业服务企业有义务向相关行政主管部门提供住房租赁信息。?

3．健全落实机制。将《试点方案》落实情况纳入各区政府（园区管委会）、江北新区管委会和相关部门工作考核范围。各区政府（园区管委会）、江北新区管委会、各相关部门对承担的工作任务，排定工作推进计划，明确责任领导和责任人，定期向工作领导小组办公室报送工作进展。?

4．加强督查考核。按照“示范引领、问题导向、有奖有罚”原则，市相关部门根据本方案明确的任务分工和推进时序，对住房租赁市场试点工作进行跟踪督查推进。对各区政府（园区管委会）、江北新区管委会开展工作务实有效、效果明显的单位和个人，予以通报表扬和奖励；对工作开展不力、推诿扯皮的，督促整改，经督促仍不落实的，按规定进行问责。