揭秘楼市调控三个关键时点：与监管层决策机制有关

楼市调控流下的“金九”

近些年的重磅楼市调控政策集中在三个时间点：国庆长假、“小阳春”和岁末年初。而在最近4年，国庆长假期间的政策最为集中。楼市调控早已将传统的淡旺季概念打破，调控成为对房地产市场的核心影响因素，传统的季节因素、供应周期等前提都已大大被弱化。

今年9月22-24日短短48小时内，8个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。随后，陆续有城市加入。从政策的力度和密度来看，楼市调控似乎又掀起一波高潮。有业内人士惊呼“9·30再现”。

此言不虚。自2014年的“9·30新政”算起，我国已经连续四年在国庆节前夕出台重磅房地产调控政策。若继续往前追溯，2007年和2010年，监管层同样在9月末推出调控措施。

近十年来，针对楼市波动起伏变化，我国一度出台各项调控政策，其中既有刺激，又有打压，并已成为影响市场走势的关键因素。从时间节点上看，重大调控政策似乎更愿意在国庆长假、传统“小阳春”和岁末年初出台。

专家认为，这种规律的形成并非偶然，而是决策机制、市场变化、效果考量等因素的综合结果。同时，其对市场的影响也不容忽视。

三个政策“密集期”

“9·30新政”的提法始于2014年。当年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通过下调首付比例和贷款利率，对自住型需求进行支持。这是2014年各种松绑政策中影响最大的一个。

2015年9月30日，央行、住建部、财政部发文调控楼市。除将非限购城市的最低首付比例下调至25%外，还推行住房公积金异地贷款业务。这被视为第二次“9·30新政”。

2016年，全国性的调控政策并未出台。但从9月末开始，热点城市陆续出台政策，对楼市进行打压。此轮始于北京的“9·30新政”，延续至国庆长假之后，超过20个城市出台了调控措施。

若继续向前追溯，还有两次重要的政策出台于长假前夕。

2010年9月29日，国务院办公厅发布调控楼市的“国五条”，除要求扩大限购城市范围外，还大幅提高了二套房的首付比例和贷款利率。

2007年9月27日，央行和银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，即“9·27房贷新政”。该政策对首付比例和贷款利率进行了上调。

梳理针对房地产市场的各项重大调控措施，其出台时点似乎有规律可循。除“金九银十”期间外，另一个传统旺季“小阳春”（3-5月）也是高发期。

2005年3月，国务院出台调控楼市的八点意见，被称为“国八条”；5月，七部委的细则推出，也即“新国八条”。2006年5月，国务院常务会议推出包括“70/90政策”在内的6条楼市调控措施，被称为“国六条”。

经过2008年的低迷后，楼市迅速升温。2010年4月，“国十条”出台，在信贷、税收、住房保障、问责机制等多个方面调控楼市。

此后又有两拨“小阳春”政策。2015年央行出台“3·30新政”，同时下调公积金贷款和商业贷款最低首付比例。今年3月，以北京“3·17新政”开始，20多个热点城市陆续出台措施，对楼市进行降温。

还有部分调控政策出台于岁末年初。如2008年12月末的“国十三条”、2010年1月的“国十一条”、2011年1月的“新国八条”，以及2013年2月的“新国五条”。

有业内人士指出，2008年的市场低迷有国际金融危机等外部因素的影响，在此前后的调控政策相对密集，出台时间点也较为分散。除此之外，近些年的重磅调控政策仍然集中在上述三个时间节点：国庆长假、“小阳春”和岁末年初。最近4年，国庆长假期间的政策最为集中。

取决于决策机制

楼市调控为何总在这些时间点出台？按照北京市房地产业协会秘书长陈志的说法，这与监管层的决策机制有关。

“高层部署全年的经济工作，有两个主要节点：一是每年12月的中央经济工作会议，二是次年3月的‘两会’政府工作报告。”陈志向21世纪经济报道记者表示，在这两个节点上，监管层通常都会对房地产市场做出部署，且基调较为一致。

陈志认为，当年年末直至次年上半年出台的楼市调控政策，基本都是遵照上述两个会议的精神而行。但具体的出台时间和政策力度，要视市场情况而定。

他表示，若市场过冷或过热，调控需求较为紧迫，政策会在中央经济工作会议后出台，也即岁末年初；若调控需求存在，但并不紧迫，则会在“两会”后出台，也即3-5月的“小阳春”期间。

市场走势对调控的影响不容忽视。2010年3月15日，“两会”结束次日，北京一天内拍出三块高价地，且全由央企获取。3天后的18日，国资委就出台央企“退房令”。一个月后的4月17日，“国十条”推出，力度之严在当时堪称前所未有。

下半年出台的政策，则源于另一套机制。陈志表示，监管层通常在8月对年初以来的市场做出研判，“这期间的调研和座谈会比较密集”。按照这个时间周期，若有调控的必要，政策就会在9月和10月出台。

亚豪机构市场总监郭毅也持类似观点，她认为，“到9月份，对当年楼市就有了相对清晰的判断，该救市还是抑市也有了明确的方向。”

之所以集中在“十一长假”期间（通常在长假之前）出台，或许还有一重考虑。郭毅向21世纪经济报道记者表示，长假期间，公众对楼市的关注度不高，政策出台后会面临一个相对冷静的缓冲期。若是抑制性政策，则会有效阻断“金九银十”的常规营销节奏，效果较为显著。

事实上，正是由于上述特征的存在，楼市调控早已将传统的淡旺季概念打破。“我一直不认同‘小阳春’和‘金九银十’的概念，如果是营销说辞还可以理解，若作为市场研究的依据就不可取了。”陈志说，最近十几年来，房地产市场的冷和热主要由调控所决定，传统的季节因素、供应周期等前提都已大大被弱化。

业界通常将上述现象称为“政策市”。公开数据显示，过去几年间，很多城市的月度销售高点并不出现在传统旺季，而往往在7月、8月和11月、12月等所谓淡季。

陈志表示，刺激性政策通常有3-4个月的作用周期，其对市场的支撑是一个相对缓慢的过程；某些打压性政策则往往立竿见影。因此，要判断市场走势，除考虑各地落地政策的出台时间和力度外，也需结合上述特点。

就今年的市场而言，受访者一致认为，在连续打压政策下，“金九”已经褪色，10月的市场同样难言乐观。年末房企因冲击业绩的需要，或许会放量销售，但恢复至上半年的交易量几无可能。