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二手房市场有希望雄起

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二手房市场有希望雄起

便利购房者置业

“我本来还需要等一年才能买房,但现在可以提前了。”家住杭州拱墅区的王女士对记者说。2021年5月,王女士和家人一起搬来杭州,正在她一边看二手房、一边准备新房摇号的时候,当年8月杭州出台新的限购政策,她便推迟了购房计划。

王女士告诉记者,自己买房是家庭刚需,因为新房摇号难度较大,所以更倾向于购买二手房。此次杭州出台的楼市新政对类似她这样的购房者增加了不少便利:一方面,原定的购房计划可以提前;另一方面,如果选择购买次新房,“满二唯一”住房免征增值税的政策将降低自己的购房成本。

值得关注的是,相较于楼市火爆时期的盲目“追高”,目前购房者心态更加理性。

在杭州一家互联网公司工作的王鑫对记者表示,原本准备今年购房,但综合考虑后决定推迟购房了。

“目前市场上房源还是非常充足的,尽管自己是刚需,但也并不迫切,还是会多看看,等房子和价格都合适的情况下才会购买。”王女士说。

“新政对二手房购房资格松绑,确实会增加不少刚需购房者。”拱墅区一家德佑地产门店中介吴婷婷对记者表示,因为贷款利率降低,春节后看房的客户在逐渐增多,但成交并不理想。目前购房者持观望态度较多,加上市场房源非常充分,降价房源还是很多,房主的心态也不一致。从价格来看,二手房想要成交,房东还是要降价出售。

吴婷婷告诉记者,一些此前观望的购房者,或者因为购房资格问题搁置下来的购房者,也许会选择合适的房源出手。

二手房价格难大涨

针对二手房价格走势,不少业内人士表示,新政会在一定程度上提振低迷的二手房交易市场,二手房价格后期出现大幅上涨缺乏有力支撑。

一方面,由于新房限价,较大的价差会让更多有房票的人选择等待新房摇号而非购买二手房;另一方面,在新房摇号资格严控的背景下,二手房新政会让更多房东出售手中的二手房,腾出房票继续加入一手房“抢房大军”。

“在二手房存量持续攀升、刚需较弱的情况下,即使有购房资格的人多了,杭州二手房价格也不可能出现大幅上涨。”一位业内专家表示。

不过,持有核心区域资产的杭州业主们仍然抱有高位套现的心态。比如杭州申花核心地段某项目一套高层房源,挂牌价和同小区其他房源相比,每平方米相差近3万元。吴婷婷坦言,这一挂牌价格虚高,导致该房源自去年底挂牌以来一直没有成交。

中原地产数据显示,4月杭州全市二手房(含富阳)成交套数为3950套,整体成交量依旧处于低位。去年同期在市场成交量明显下滑的情况下,网签量为9939套,是今年同期的2.5倍。此外,今年以来,杭州法拍房市场也因无人报名而屡屡出现流拍。4月杭州市区(除临安外)有125套房源上架法拍,85套成交,流拍率达32%。

杭州贝壳研究院5月6日发布的研报表示,4月新增挂牌买卖房源量10000多套,环比下跌28%,同比下滑39%。市场观望氛围浓厚,叠加疫情防控期间人口流动较差,带看量下滑明显。4月二手房带看30000多人次,环比下跌23%,同比下滑54%。

促进市场稳定发展

业内人士表示,此次杭州新政降低了二手房限购门槛,合理支持置换改善需求,支持三孩家庭购房需求等,将有效提振二手房市场。

“总体看来,此次针对二手房的政策放松力度大、精准度高,叠加利率下行大环境,将很大程度上纾解二手房市场压力,增加市场流动性。”中指研究院浙江分院常务副总经理高院生认为,杭州新政降低了二手房限购门槛,大量购房需求会因此次社保缴纳年限的降低而释放。同时,家庭唯一住房转让的增值税免征年限由满5变满2,降低了购房成本,助力刚需群体置换改善需求。

“杭州市场新房需要摇号,价格相比二手房出现倒挂,二手房市场挂牌量井喷但成交量下滑,量价均出现调整苗头,此时发布稳楼市政策,对房地产市场稳定健康发展是有利的。”中原地产首席分析师张大伟表示。

政策“堵点”与执行困境在哪里?

如来自银行的开发贷和按揭贷款确有放松,但集中于此前缺少额度但安全的项目,属于释放存量需求;又如纾困机构从框架协议到具体落实,中间存在多方博弈,银行和AMC也是企业,也有经营压力,实务中往往“挑肥拣瘦”,即便成交最终也会大幅折价。

多名地产圈人士认为,房地产行业要实现良性循环,还需要更多的金融创新,最大限度唤醒市场活力与信心,提升微观主体的“自愈”能力。

值得观察的是,二线城市如杭州、成都等,在坚持“房住不炒”基调下,陆续有序放开楼市限购,有望刺激当地楼市销售回暖,推动产业链循环起来。

房企受惠有限

在等待政策驰援的同时,多数房企则通过销售回款、处置资产、寻求债务展期及引入战略投资者等方式积极“自救”。

5月12日,一则2亿元利息逾期的消息,再次拉满了外界对融创资金危机的紧张感。

记者注意到,自去年下半年以来,在信贷融资收紧和销售回款乏力的双重影响下,陷入流动性危机的融创全力开启自救。直至此次,为了尽快赢得转机,融创引入了第三方机构。此前自掏腰包为公司“输血”的孙宏斌,已逾有一个多月未现身公开场合。

龙头房企尚且如此,遑论中小房企。

“缺少信心,是行业目前最大的问题。现在一旦出现房企债务违约消息,就会迅速引起轩然大波。”在上海某上市房企担任高管的李东(化名)向记者透露,目前大部分房企尚未到资不抵债的程度,但现金流枯竭已是不争事实。

今年4月25日,央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC召开专题会议,商讨为12家问题房企进行纾困。随后,一份与华融签署的总规模50亿元纾困框架协议,让中南建设被业内认为是最有可能通过借力AMC机构脱困的房企。

“对行业来说,这是好消息,可以成为房企与银行谈条件的资本。但无论是什么政策,关键还在于落实。”李东认为,今年以来,从放宽“三限”(限购、限售、限贷)到发放购房补贴、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持,楼市“松绑”政策不断,但就企业感受而言,目前仍未感受到政策带来的明显改变。

“现在来自银行的开发贷和按揭贷款确有放松,但帮助效果有限。”一名房企人士向记者表示,开发贷紧紧绑定项目,目前银行给开口子的基本是此前缺少额度但安全的项目,属于释放存量需求。

“从框架协议到具体落实,这中间还存在多方博弈,真正能落地多少有待观察。”广东某房企高管认为,毕竟银行和AMC公司也是企业,也有经营压力,是企业就天然厌恶风险,所以与其说是纾困,实质上也是“挑肥拣瘦”,而且一般最终也会折价成交。

在等待政策驰援的同时,多数房企则通过销售回款、处置资产、寻求债务展期及引入战略投资者等方式积极“自救”。

“为了解决流动性问题,除了全国排名前10强房企外,大部分房企已经变卖了物业资产,以求得生存。如碧桂园服务收购中梁百悦智佳,华润万象生活收购中南服务、禹佳生活。”李东告诉记者。

“对于中等房企而言,卖物业资产是‘回血’的最快方式。一般来说,头部物业公司估值能达到50倍,中等规模房企估值为15至25倍。对于收购方来说,并购一家项目重叠度高的物业公司,既可以享受资本溢价,又能增加管理运营的边际效益。”李东说。

推动临期债券展期,则是房企的另一个无奈之举。

记者注意到,今年以来,富力地产、龙光控股、融创、阳光城等多家面临流动性压力的房企均在积极寻求债务展期。

“我们公司今年所有的美元债都已经和债权方谈拢展期,用项目收益做担保,总共9亿美元,期限为12至14个月不等。”一家全国排名前20的港股房企人士告诉记者,以时间换空间,是当下房企平衡到期债务和稳定经营的最佳选择。

销售端复苏渐露端倪

在政策“暖风”吹拂之下,4月份以来,各大城市楼市出现了分化。北京、广州等市场开始有序复苏,去化率企稳回升。

“除了外部融资环境严峻外,疫情也加剧了行业下行压力。”一名房企销售人员向记者表示,今年3月初,各大房企售楼处还是人来人往,各式噱头十足的营销方案满天飞。“大家错过了‘春节档’,都不想再失去‘小阳春’。但谁都没想到,好势头被疫情打断了。”

据克而瑞不完全统计,目前全国有20多个城市线下售楼处因疫情而轮番关闭,造成无法及时推货。受此影响,今年前4个月,全国百强房企实现权益总销售金额14814亿元,同比减少52.8%。4月,百强房企实现权益总销售金额3475亿元,同比减少63%。

从融创5月12日披露信息来看,疫情引发的销售难问题,正是其发生债券利息逾期未还的重要因素之一。公告显示,今年3月份以来,融创重点布局的一、二线城市的销售受疫情影响严重,3月、4月合同销售金额同比大幅下降约65%,使得集团现阶段面临更大的流动性压力。

就房地产项目开发周期而言,每年4月、5月是房企拿地高峰,紧接着进入施工、开发环节,然后赶在下半年“金九银十”开盘,最后年底实现回款。“多数城市的调整时间达到9个月,一些一线城市甚至长达一年时间。”易居企业集团CEO丁祖昱分析认为,房企在2021年下半年开始放缓拿地,也一定程度上影响了楼市供应端。

“因为疫情影响,我们位于深圳、珠海、宁波等地区的多个项目施工都被打乱了节奏。”世茂股份相关人员向记者透露,该公司旗下一些商办地块均因疫情冲击而处于停工状态。

5月16日,国家统计局发布的开发投资数据,则客观显示出当前房地产市场的景气度。今年1月至4月,全国房地产开发投资额同比增速为-2.7%。根据易居研究院智库中心研究总监严跃进的多年观察,房地产开发投资数据很少出现负值。他认为,监管部门应对此高度重视。

在多名行业人士看来,房地产要实现良性循环,不仅要解决融资端问题,更要从销售端发力。可以看到,近期越来越多的支持政策指向销售端。

根据克而瑞监测,今年前4月,全国有83个城市出台相关优化政策,其中16城放松限购、19城放松限贷、6城放松限售、15城财税托市。5月起各地稳楼市政策再次井喷,不少热点城市加入了放宽“三限”(限购、限售、限贷)的行列。

“一个积极信号是,在政策‘暖风’吹拂之下,4月份以来,各大城市楼市出现了分化。北京、广州等市场开始有序复苏,去化率企稳回升。”丁祖昱表示。北京4月份的开盘去化率已上升至45%,环比增加15%。西安、苏州、郑州、成都、济南等城市的新盘项目分化加剧,热销项目主要为与周边二手房价差较高的楼盘,个别楼盘甚至出现“日光盘”。特别是刚刚过去的“五一”小长假,北京、成都等部分城市销售好于春节期间。

“‘五一’假期,我们这边看房买房的多起来了,比之前有起色了。”北京周边的一家房企高管说。

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