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北京二手房挂牌量提升

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北京二手房市场“降速”在今年的楼市调整潮中较有韧性。,挂牌量超十万套,刚需入场谨慎。那么今天小编在这里给大家整理一下北京二手房挂牌量提升,我们一起看看吧!

北京二手房挂牌量提升

北京二手房市场

“北上广深”四大一线城市中,北京已是房价最坚挺的城市。

在过去的十月份,楼市下行趋势仍在持续,70个大中城市中,二手房价环比持平或上涨的城市仅8个。一线城市中,仅北京二手房价环比微涨0.1%,而上海、广州、深圳的二手房价环比都在下降,上海也放慢了脚步。

作为首都城市、全国房地产调整的标杆,北京在今年的市场调整潮中保持住了韧性,房价及住宅成交量未出现大幅波动。随着个税退减优惠、“带押过户”等利好政策落地,北京市场温度也有所提高,许多改善换房的业主有意借此入场。

值得注意的是,全国楼市大环境,对北京市场同样有影响,这表现为刚需客群加杠杆入场的心态减弱、改善客群置换速度变慢、二手房市场挂牌量提升、整体市场有所降速。也有早些年上车的业主,基于对市场环境的判断,决定套现离场。

一位在当地长期从事高端住宅交易的中介称,现在市场上刚需客群比较谨慎,因为大家对未来收入没有信心,不敢大力做杠杆。

二手房挂牌量提升

近段时间以来,一线城市楼市明显分化,深圳、广州房价微跌,北京、上海则上涨扛鼎。但在过去的十月份,上海在二手房市场也“掉队”了,仅北京房价环比微涨0.1%。虽然保住正增长,但与上个月0.4%的涨幅相比,还是有所降速。

与房价涨幅放缓一同出现的,还有二手房挂牌量提升。多家房产经纪平台线上数据显示,北京二手房挂牌量已突破10万套关口,其中链家网对外端口显示挂牌数量为101767套,也有市场声音称其后台数据更多,整体大约有13套左右。

二手房挂牌量超十万套,一般被认为该城市整体房源库存量较大,目前除北京外,杭州、重庆、天津、成都、沈阳、南京、苏州、西安等超十个城市二手房挂牌量均超十万套。

近年来,北京链家二手房挂牌量多在9万~10万套左右,也有年份如2020年曾出现挂牌量增多的情况。今年其挂牌量再受关注,背后原因为何?是受政策利好刺激、置换需求增多,还是业主基于悲观判断套现离场?

在目前行业主流观点中,一个重要原因是:“带押过户”和个税免退等支持政策提升了市场活跃度,部分改善型需求业主积极入市,导致挂牌量有所增加。

日前,中国财政部、税务总局发布新政策,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

一直以来,除了房产证或契税完税证明满5年等“满五唯一”的房源,北京二手房交易遵循卖房征收差价20%、或全额1%的个税政策。新政的出台,使得那些房子非“满五唯一”的业主,也有意挂牌出售、卖一买一,因此导致市场上挂牌房源增多。

此外,北京还出台了“带押过户”政策,即卖方无需结清二手房原有按揭(抵押)贷款,也可办理不动产过户登记,并同步完成买家按揭贷款的抵押登记。这些政策,本质上都激发了改善需求的入场节奏,二手房挂牌量增多是换房需求下的自然结果。

据当地一位房产中介称,北京市场还是比较稳定,不会有大幅变动,最近出台一系列利好政策,让一部分客户选择这时置换改善,目前三居室是热点成交户型。

值得注意的是,也有部分业主并非基于换房需求,而是纯粹套现“离场”。在贝壳平台上,近七天北京新上了3214套房源,其中很多都是总价超千万的高端住宅。比如朝阳区一套总价2360万元的房源,11月10日挂牌以来已经有五次带看。

经手该房源交易的中介告诉记者,最近市场上挂牌房源增多,主要都是因为换房需求,但这套房的业主是为了变现。“房子是2001年建设的,业主属于一手业主、入手价格比较低,刚开始挂牌价报2550万,我们基于市场形势把价格谈低了些。”

除了置换、套现的业主,一些购房者在新房与二手房的抉择中,选择了前者,这也导致二手房库存量增加。上述中介称,挂牌量提升并非全因业主预期不好,另一重要原因是,近几个月北京新房项目大量入市,很多购房者买了新房,二手房去化也随之降低。

市场交易速度变慢

虽然二手房挂牌量逐步上扬,但放眼全国楼市,北京依然是最稳健的选手之一。

据中指院数据显示,6月以来,北京二手房成交规模持续增长,且在9月同比实现年内转正。进入10月,北京二手房市场活跃度下降,成交量环比止增转降,但同比依旧保持增长。10月,北京二手住宅价格环比上涨0.19%,已连续26个月环比上涨。

安居客平台数据也显示,11月北京二手房挂牌均价59761元/平方米,环比上月上涨0.24%,同比上涨1.49%。从房价走势图可见,近一年来,北京二手房经历了两次上涨期,一次为二月到五月,一次为七月至今,近三个月则持续上涨。

教育资源较为丰富的西城、海淀区,市场需求旺盛,二手房价也比较坚挺。安居客平台数据显示,11月西城区二手房挂牌均价120281元/平方米,环比上涨0.24%;海淀区11月挂牌均价99149元/平方米,环比上涨0.24%,丰台、石景山等区则环比下跌。

虽然“多校划片”、“教师轮岗”等政策的出台,正逐步打破天价学区房的神话,但短期内教育资源分配不均衡的局面未变,仍会让大批家长奔向传统教育强区置业。

不过,当前较为低迷的楼市环境,对北京市场的流速也有所影响。当地一位房产中介告诉记者,现在刚需客群入场非常谨慎,有压力不敢伸手做杠杆。

刚需客群谨慎入场,间接影响到了“卖一买一”改善群体的置换速度。此外,目前新房是当下许多购房者的选择,这或多或少影响了二手房改善置换的速度及闭环。“目前北京存量房交易比较平缓,挂牌总量持续在增加,但整体去化速度比较慢。”

不过在他看来,虽然库存量比较大,但北京市场价格没有太大波动。“早前2020年时,市场库存也很多,但随着疫情控制住很快便回温了,当下的市场活跃度也肯定会打开。”

麦田房产方面认为,10月北京二手房带看量逐周上升,说明买家看房意愿在不断加强。不过,二手房在售房源量仍在升高,说明虽然看房次数在增加,但买方仍存在一定的观望情绪;对卖家来说,想要快速卖房,调价压力依然存在。

放眼其他一线城市,二手房市场同样不乏降价压力。克而瑞近日发布研报显示,截至2022年9月,深圳二手房成交均价由2020年末高点的7.2万元/平方米、下降至6万元/平方米,降幅达17%,其余一线城市成交均价同比波动均在3%以内。

整体而言,核心城市二手房挂牌价保持稳定,但2000年以前建成的二手房存在降价压力,北京、上海均是如此。“北上广深房源挂牌价高位持稳或微增,但从成交均价看,已现小幅下行或热度转降征兆。”上述研报称。

此外,教育资源的公平化也将使学区房价值大打折扣。目前,上海、北京均有教师轮岗等配套政策,对仅具备学区资源、没有居住功能的市区老破小而言,房价也将进一步回调,并逐步改变二手房业主的卖房预期,挂牌价将回归理性。

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