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法拍房悄然升温为什么

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法拍房交易具有起拍价低、税费相对较少、交易流程安全等诸多优势。法拍房市场有逐渐升温的趋势。那么今天小编在这里给大家整理一下法拍房悄然升温为什么,我们一起看看吧!

法拍房悄然升温为什么

法拍房悄然升温

法拍房,即“法院拍卖房产”,是被法院强制执行拍卖的房屋。

上海市松江区梅家浜路798弄1号101室、1号401室、718弄1号1708室等826套房地产(整体拍卖)所在物业为“复华科技广场”,标的物包括121套店铺和705套办公用房,建筑面积合计为57854.26平方米。标的物起拍价为7.7亿元,保证金为7700万元。至记者发稿时,该拍品有609人围观,39人设置了关注提醒,尚无人报名。

标的物所有人为上海松江复华实业有限公司,标的物抵押权人为中融国际信托有限公司,中融国际信托有限公司持有上海松江复华实业有限公司100%股权。标的物此前曾于11月1日一拍流拍,当时的起拍价为9.6249亿元。

据京东拍卖上海区域负责人户盼盼介绍,法拍房从类型上来说主要分为住宅、商业、办公及其他用房。与二手房交易市场相比,目前法拍房市场严格执行税费各付原则,购房者不必承担上家税。同时,法拍房的发拍方是人民法院,其竞价交易过程、房屋交付等环节都有足够的安全保障,且买家完全可以按照自己的购房能力,灵活自主地出价。此外,法拍房相对还是小众市场,其交易量大致只占上海二手房交易量的2%左右。

随着法拍房逐步走进大众视野,越来越多的人开始将拍卖作为购房的又一渠道。京东拍卖最新统计数据显示,今年“双十一”期间,京东拍卖总成交额同比增长40%,其中住宅用房拍卖突飞猛进,总成交超过1100件,成交价超过1000万元的房产有33件,广东、辽宁、北京、河北、四川成为住宅用房成交数量排名前五位的省份。

“双十一”期间,上海也有多套法拍房成交。位于上海市闵行区昆阳路的独栋别墅,由上海市第一中级人民法院在京东拍卖上拍,起拍价1834万元,评估价2619万元,在11位竞买人的激烈竞价之下,最终成交价高达3724万元。

法拍豪宅受关注

“法拍房的演进主要还是在于交易制度和管理方式的变化。”公拍网总经理魏锋年向记者表示,自2017年起,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》正式实施,首次明确网络司法拍卖应当在互联网拍卖平台上向社会全程公开。淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所成为最高人民法院认定的7家网络司法拍卖平台。至此,网络司法拍卖在全国全面铺开。

近年来,上海法拍市场管理更加精细化、数字化、科学化,上海住宅类法拍房交易量也比较稳定。据蓝鲸法拍统计,2022年10月,上海共有140套房产进入挂牌拍卖阶段,最终撤拍9套,流标25套,暂缓6套,成交100套,套均参拍人数为6.89人。就成交标的物折扣来看,评估价8折以下、8折至8.5折、8.5折至9折各成交19套,占比均为19%;9折至评估价成交25套,占比25%;评估价以上成交18套,占比18%。

据了解,最近上海法拍房市场成交案例中,关注度较高的标的物有2个,分别是10月21日竞拍成交的位于上海市山西北路28弄7号房地产(华侨城苏河湾别墅)和11月1日拍出的上海市滨江大道1773号陆家嘴滨江苑8号3层302室(陆家嘴板块的九庐)。

蓝鲸法拍总经理王胜蓝告诉记者,华侨城苏河湾别墅一拍时起拍价2.19亿元,约为评估价的7折,当时有1人报名,但是该报名者没有出价。二拍起拍价降至评估价的约6.3折,两位竞买者展开激烈争夺,最终该标的物以1.966亿元成交。

王胜蓝表示,九庐是陆家嘴板块核心区的次新房,标的物证载建筑面积248.16平方米,起拍价为3021万元,评估价为4315.68万元,共吸引18人报名参拍,最终成交价为4281万元,成交单价约为17.25万元/平方米,与目前在中介平台上挂牌的一套面积247.94平方米的房源单价约24.5万元/平方米相比较,也是非常有价格优势的。

“这两套房屋还是具有一定代表性的。当前部分行业面临压力影响到一些企业主或较富裕人员,但也总有些行业存在新的机会。今年上海豪宅市场的热度,也说明了这个道理。有的卖家可能需要资金,而有的买家则手持大量现金。法拍房市场上的豪宅这两年有所增加,经常会涌现一些顶级稀缺房产,其背后的原因也大多是债务问题导致的拍卖。与此同时,这样的豪宅在市场上也并不缺乏买家。”王胜蓝说。

如何参与法拍房拍卖?

魏锋年表示,法拍房大多会涉及债权债务问题,相当于把债权对应的抵押物进行处置。当前市场环境下,个人或企业出现违约的频度可能会相对高一些,反映到财产或抵押物进入到法拍市场会有一定的滞后性。因为前期还要经过一些必需的法律流程,一般可能会滞后1至2年。

在魏锋年看来,现阶段上海的法拍房也谈不上很热,之所以受关注,主要还是因为法拍房的起拍价有一定的优势。通常而言,法拍房的起拍价是评估价的7折;如果流拍,则二拍可以在一拍的基础上再打8折。但上海的住宅类法拍房很少会进行到二拍阶段。另外,整个法拍房市场是公开透明的,在各个互联网拍卖平台流量的推动下,吸引的受众面也越来越广,并且法拍房的线下全流程服务也足够安全、高效。“从法院执行来说,无论是法院、网络拍卖平台还是辅助机构,我们一般不在宣传中强调涉及案件执行标的物背后的故事,主要还是强调房屋本身以及服务和价值。对我们来说,每个标的物都是一样的。”

王胜蓝表示,受综合因素影响,今年法拍房的挂牌量和成交量较往年大概率会有所下降。一般情况下,法拍房走势有些趋同于二手房走势。

如果想要参与法拍房拍卖,购房者又有哪些需要注意的事项?魏锋年告诉记者,购房者想要通过法拍房市场买房,先要认准7家网络拍卖平台的官网,在网上查看信息时需要注意:一是房屋本身的情况,区位、户型、大小是否符合自身的需求;二是要注意公告里的描述,标的物的起拍价格,产权是否有瑕疵,是否带有租约,是否存在被占用的情况,最后的付款期限以及自身要承担的税费负担等。

魏锋年表示,购房者一定要仔细阅读法院公布的拍卖公告,做到心中有数。如果对标的物有疑问可以致电人民法院或辅助机构确认。“买房是大事,建议购房者看过公示信息之后一定要到现场去看看,每个标的物都有辅助机构,可以预约到现场去查验。另外,自身是否具备购房资格,除了保证金之外还需要把尾款准备好,防止因自身原因而违约。”

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