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民营房企融资续命能持续多久

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11月以来,民营房企在融资方面获得明显突破,除了碧桂园、龙湖、美的置业和雅居乐外,业内普遍认为,还会有更多的民营房企发行中票和配售股份。那么今天小编在这里给大家整理一下民营房企融资续命能持续多久,我们一起看看吧!

民营房企融资续命能持续多久

发债

美的置业2022年第四期中票由建设银行作为主承销商及簿记管理人,邮储银行为联席主承销商,本次中票注册金额150亿元,首期发行基础金额5亿元,发行上限30亿元,目前正在预评中。

在11月15日的公告中,美的置业称,在申请注册中票的同时,中债信用增进投资股份有限公司(以下简称“中债增”)也同步受理了美的置业的增信业务意向。这意味着,本次美的置业的中票发行依然由中债增来担保。

今年9月,美的置业已经发行一笔10亿元中期票据,即由中债增进行全额担保,美的集团提供了反担保。据多个了解情况的人士透露,这次美的置业的30亿元中票发行依然会由美的集团提供反担保。

龙湖完成注册的20亿元中票分为两个产品,每个产品10亿元,其中产品一是三年期,产品二是五年期,两个品种间可以双向回拨,回拨比例不受限制,通过集中簿记建档、集中配售方式发行,主承销商和联合承销商余额包销。

龙湖这一次的承销团队堪称豪华。由工商银行作为主承销商、簿记管理人和存续期管理机构,农业银行、建设银行、中国银行、邮储银行和交通银行作为共同推荐人及联合承销商,承销团队达到6家。

一家房企的融资人士告诉经济观察网,根据银行内部风控,承销商一般有认购额度的上限,有的银行只能认购一个产品总额的20%,也有的是30%,“一般是主承销商认购20%,联合承销商合计认购20%,剩余60%需要发行人自己去找钱”。不过,一家承销银行人士告诉经济观察网,这次龙湖20亿元中票发行额度,全部由六大银行认购。

与美的置业由集团提供反担保不同,这次中票发行,龙湖用天街项目提供反担保。今年8月,龙湖发行首笔由中债增全额担保的中票时,即以重庆的天街项目做反担保。

除了美的置业和龙湖,这次交易商协会还为新城控股提供了150亿元储架式中期票据发行额度,不过,截至11月17日,还没有新城控股发行中票的相关挂网信息。

倒是总部位于广州的合景泰富向交易商协会提交了13亿元中票发行申请,这笔三年期的中票由中信证券作为主承销商、簿记管理人和存续期管理机构,目前没有公布其他联合承销机构。

不同于龙湖和美的置业的储架式发行模式,合景泰富这笔中票采取传统中票模式,如果不出意外,将依然由中债增进行担保,募集资金主要用于项目建设、购回或偿还境外美元债等方面。

上述房企的融资人士表示,其所在公司也在交易商协会发债名单内,但由于年内没有公开到期债务,暂时还不会申请发行,“如果明年有需要的话,可以随时申请,反担保物都是现成的”。

配售

一部分房企发行中票的同时,另一部分房企已经开始通过配售股份来筹集资金。

11月16日,雅居乐发布公告称,将以2.68港元/股向至少6名投资人配售2.95亿股,除去发行成本及税费后,大约可以募集到7.83亿港元资金。巴黎证券、瑞士信贷和JP摩根作为整体协调人和配售代理。

11月15日,碧桂园发布公告称,将以2.68港元/股向不低于6名投资人配售14.63亿股,预计可以募集到39.2亿港元。瑞银和JP摩根作为碧桂园这次配售的协调人和代理。

最近一周来,受第二支箭、央行16条及银行保函置换预售监管资金等政策影响,地产股连续多个交易日上涨,多只地产股价格实现翻番甚至数倍涨幅。

上述房企融资人士表示,股价上涨是促使房企配售股份的主要动力之一,“虽然股价不如去年,但相比其他融资,性价比更高,没有利息,也不用偿还”。

尤其是与发行中票相比,配售股份对房企更具吸引力。今年三季度首次发行担保中票时,碧桂园由于缺乏符合中债增要求的反担保物,最后将佛山两幅住宅用地抵押给佛山城投公司,后者对碧桂园的中票进行了反担保。

根据公告,碧桂园和雅居乐的配售价,均较前一个交易日收盘折价超过17个百分点,两家公司的资金用途也类似,碧桂园用于偿还境外债务及补充运营资金,雅居乐用于偿还债券及一般用途。从发行费用来看,碧桂园的发行费率为1.25%,雅居乐是0.7%。

不过,11月16日当天,包括碧桂园、雅居乐在内的部分内房股回调,雅居乐股价跌破配售价;截至11月17日午间收盘,碧桂园股价2.7港元/股,与2.68港元/股的配售价相差不大。

一家房企的财务人士介绍,当前,房企股价波动幅度较大,虽然折价配售,但是依然不排除跌破配售价的可能,一旦跌破配售价,投资人的认购意愿就会下降,面临着配售失败或认购额不足的风险。

不过有机构人士表示,配售股份一般都是提前协商认购机构,不会因为股票跌破配售价而反悔,“一般情况下,认购方都是旱涝保收的”。

11月17日,地产股再次下跌,由于上市房企市值普遍较低,一定程度限制了房企配股的动力。截至17日午间,民营房企中,仅有碧桂园和雅居乐公布了配售股份的消息;此外A股上市的广宇发展也公布非公开发行股票被受理的消息。

可持续性

10月底,央行副行长潘功胜到中债增调研,一同前往的还有货币政策司和金融市场司相关负责人。潘功胜对中债增支持民营房企发债融资工作,及维护民营房企债券融资稳定等方面予以肯定。

11月初,中债增邀请21家房企召开会议,其中就包括合景泰富、雅居乐、金辉等企业,会议介绍了龙湖、碧桂园、旭辉等第一批6家中债增担保发债的情况,也正是在这次会议上,透露了龙湖、新城和美的置业的第二批发债计划。

在这前后,对民营房企担保发债方案、担保方式及担保费用等方面,中债增进行改进,其中反担保方面提出地方城投或国企、母公司、实物反担保和信用风险缓释凭证等四种方案。

在增加反担保途径的同时,中债增也部分下调了担保费用,从之前的1.5%下降至0.8%左右,大幅减少了房企发债担保费用。

对房企来说,反担保依然不具备可持续性。从国企和城投平台提供反担保来看,由于国企和城投平台有严格的担保限制,所以除非经过特批,否则并不具备规模复制的可能性。

一家央企人士告诉经济观察网,央企和国企对第三方担保均有严格的限制,对相关负责人而言,这是红线。

实物反担保也同样不具备可持续性,据一位银行人士透露,在第二批中债增担保发债的过程中,某家房企经过内部甄选,拿出10个物业作为反担保抵押物备选,经过评估后,被告知只有2个物业符合条件。

如果仅仅发行一两笔担保中票,还能找到反担保抵押物,但如果每一笔中票都需要类似的反担保抵押物,“没有哪家房企有这么多的抵押物,这种方式只能是救急”,该银行人士表示。

对中债增同样如此。该银行人士与中债增有过频繁的业务往来,据他介绍,由于中债增缺乏不良资产处置经验,也没有不动产运营经验,所以更倾向第三方提供反担保,而不是实物反担保抵押。

也正是这一原因,使得中债增对反担保抵押物要求甚高。而且,由于抵押物折扣较低,也左右着房企参与发行中票的积极性。

据上述房企融资人士介绍,担保中票发行中,反担保抵押物折扣甚至低至3折左右,“同类物业在银行做抵押贷,折扣不会低于五折,大部分在六折、七折,而且抵押贷利率也就4%左右,综合成本差不多”。

配售股份方面,由于房企资产被大幅低估,这个时候配售股份,实际上等同于贱卖资产,“因为市值对应的是资产,股价越低,资产估值越低,配售越多,损失越大”,上述银行人士表示。

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