广州楼市退出二手房参考价机制

参考价和挂牌价同时出现

22日，记者通过贝壳、链家App看到，被纳入广州二手住房交易参考价格首份清单的96个小区待售房产，已经展示出真实挂牌价。

在房源挂牌页面上，显示房主的正常挂牌价格;在详情页面上仍有标注参考单价。

去年8月末，广州住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知 "》，该通知提出，成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，视市场运行情况在广州市住建局官方网站、微信公众号等适时发布。

该通知明确要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手房房源;二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

上述政策的主要目的，在于规范二手房市场交易秩序，推动二手房住房市场运行更加健康平稳。

当时，广州住建局还公布首批纳入的 96 个小区名单(部分)，以及官方参考价。

过去一年来，被纳入名单中的楼盘基本都是参考指导价来对外展示。如果购房者想获知挂牌房源的真实价格，需要私下咨询房产中介。

例如，广州保利心语小区的参考价是96957元/平方米。而目前在房产中介平台上，可以看到，业主实际挂牌价普遍在13万元至15万元之间。

不过，也有部分房产中介平台并未展示名单小区的真实挂牌价，比如安居客等，依旧显示官方参考价。

二手房参考价机制实质上淡出?

对于房产中介平台同时出现参考价和挂牌价，或与今年以来广州二手房价格下跌有关。

记者获取的数据显示，近三个月，广州二手住房价格指数环比分别下跌0.6%、0.7%、0.6%。从跌幅来看，广州在一二线热点城市中排名靠前，在一线城市中跌幅最大。尤其是，部分楼盘的实际成交价格已经跌穿了指导价。

就放松挂牌价展示，广州市场上有不少中介解读为“广州退出二手房参考价”。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“不管是出于稳预期、稳房价，还是稳定房地产销售的角度，或者是出于扭转价格下行和预期转弱的循环，退出二手房指导价有一定的作用和意义。”

李宇嘉表示，对于广州来说，参考价政策出台是在2021年下半年那段特殊时间，属于房地产过于狂热下的行政干预措施。事实上，广州也并未像深圳一样，将参考价和贷款评估价对等起来。

据了解，深圳是最早实施二手房指导价机制的城市。此后至少有包括广州在内的10个城市跟进。

广州某银行一家支行的信贷人员称，近期，政策以鼓励满足住房需求为主，过去银行以指导价发放贷款的情况已经有所改变。

“广州二手房交易是参考银行的估计价格，指导价现在真的不重要了。”广州番禺一位地产中介罗泉说。

亟需提振供需两端信心

实际上，全国二手房市场总体都比较冷淡。

根据中指研究院发布的《2022年11月十大城市二手房房价地图》显示，环比来看，十大城市二手住宅价格环比一涨九跌，唯一上涨城市为上海，涨幅为0.20%，下跌城市中，南京环比跌幅最大，为0.72%;同比来看，十大城市二手住宅价格同比四涨六跌，杭州同比涨幅最大，为4%，深圳同比跌幅最大，为3.96%。

中指研究院数据显示，11月上海全市二手房成交量有15059套，环比下降2.4%， 成交金额有66.4亿元，环比减少0.2%。

广州情况也类似。“当前广州二手房挂牌量迅速攀升。供应量攀升，更加剧了房价下跌的压力。”一位行业分析人士表示。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，房地产市场经历2022年的深度调整后，当前购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转，确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心仍是当下解决问题的关键。

此种背景下，多地在销售端出台利好支持。根据机构监测，截至目前至少有超过80个城市的首套房商业贷款最低首付比例可以降至两成，其中包括部分热点省会城市。

各地也有不少松绑二手房市场的政策，包括推广实施“带押过户”模式、取消二手房限售等。据记者不完全统计，杭州、南京、苏州、济南、昆明、福州等全国累计已经超15个城市探索落地二手房“带押过户”。

陈文静认为，近期核心一二线城市持续优化楼市政策，对当地市场情绪产生了积极带动，2023年核心一二线城市限购、限贷、限价等政策或继续放松，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，为市场释放更多有效购房需求。