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武汉官方把房地产归为困难行业:武汉楼盘为什么多问题

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不降价根本卖不动

房地产被武汉官方划为“困难行业”并不难理解。

中指研究院监测数据显示,2022年武汉新建商品住房共计成交11.63万套、1316.5万平方米,同比分别下滑42%和43%,是近8年来成交量最少的一年;全年土地成交金额约822亿元,同比减少约47%,涉宅用地成交建筑面积、成交金额排名均跌出全国前十,而2017年-2021年其排名一直保持在全国前4-7名。

武汉市住房保障和房屋管理局官网公布的数据也显示,截至当年10月,武汉已批准预售尚未网签的商品住房181626套,面积2109.6万平方米,库存约18万套。

在此情况下,降价成了2022年武汉楼市的主旋律,“有些区域项目价格降了近20%,特别是去年上半年,不降价根本卖不动,不少前期拿高价地的项目都在亏本销售。”2月7日,武汉一中介门店新房经纪人张瑶(化名)在微信上告诉《每日经济新闻》记者。

以武汉德商·光谷洺悦天玺为例,2020年底经过117轮竞标,德商以成交楼面价约15700元/平方米、总价16.468亿元、溢价105.39%拿下,这也是当时光谷东的“地王”。

定位高端改善的德商·光谷洺悦天玺于2021年11月首次入市,开盘均价约2.7万元/平方米,去化率约30%。但到了2022年12月,项目优惠后的价格最低能做到2.4万元/平方米,其中还包括3500元/平方米的装修。

又如,位于金银湖板块的恒基旭辉铂悦园著,这是旭辉在武汉的首个铂悦系高端项目,2022年初入市后销售业绩一直不甚理想。到了当年7月,该楼盘做起了团购促销,单价也从最初的2.5万元/平方米下调了2000元。

而汉阳区保利庭瑞阅江台去年9月初更以现房每平方米降价近6000元,打响价格内卷之战:推出K8地块4号楼面积段120-140平方米,12700元/平方米一口价任选;6号楼面积段112-130平方米房源,13300元/平方米任选。这一降价幅度引来同行反对,后被政府责令整改,并暂停销售。开发商武汉保利随后也发布退款声明:打折促销销售行为无效,3天内全额退款。

需要注意的是,东湖高新区、汉阳区、洪山区、江岸区曾被誉为武汉楼市“四大天王”,也是武汉楼市的半壁江山。

问题楼盘数量全国第一

事实上,武汉楼市面临的不仅是销售的低迷,更有来自保交楼的压力。

根据克而瑞研究中心统计,截至2022年12月31日,在32个典型城市重点监测的290个停工项目中,有62个项目全面复工、86个项目部分复工,但仍有126个项目处于停工状态。

其中截至2022年底,武汉问题楼盘数量为36个,占比32城总量的10%以上;尚未交付套数69266套,尚未交付面积727万平米,无论从问题楼盘数量还是套数、面积上来看,均位居32城榜首。

武汉同策机构统计数据显示,2022年全年武汉涉宅用地供应81宗,供应建面约978万平方米,起拍金额约952亿元;成交71宗,同比减少37%;成交建面约862万平方米,同比减少约58%;成交金额约822亿元,同比减少约47%。

而从全国排名看,2017年-2021年武汉涉宅用地成交建筑面积、成交金额排名一直在4-7位,但到了2022年成交金额跌至第13位,成交建筑面积排名跌至第33位。

上述百强房企武汉区域相关负责人在接受记者微信采访时表示,2023年需要根据集团情况和区域销售情况决定是否投资。

为缓解企业困难,16条就专门提到,为减轻企业资金压力,在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点;优化调整新建商品房预售条件,房地产开发企业可增加申请预售许可次数,预售许可最低规模不小于栋;在保证城市功能和品质的前提下,新出让住宅项目原则上不附带宗地范围以外的建设义务;同时下调竞买保证金,允许银行出具保函代替竞买保证金,除竞买保证金之外的剩余土地出让价款,允许在1年内缴清,特殊项目可2年内缴清。

“在原有基础上,预售条件及预售资金监管的优化,土地出让条件的松绑,可以有效提高企业资金利用效率,促进投资积极性,助力市场良性循环发展。”中指研究院华中研究员李国政在接受记者微信采访时表示。

额外发“房票”

不过,武汉此次16条最为关键的,是在限购区给每户家庭额外又发了一张“房票”。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,限购区域无条件增加一套购房资格,意味着原先“本地人限购两套、外地人限购一套”的规定调整为“地人限购三套、外地人限购两套”,该规定意义重大,尤其是要从“以旧换新”“以小换大”“多孩家庭”等住房改善的角度出发,优化限购区域政策,促进住房消费市场的提振。

而在过去的一年,基于市场发展实际,武汉多次出手,出台了多项房地产支持政策,包括预售资金监管优化、房贷利率下降、二套房首付降低、二环外限购解禁,二手房带押过户等,仅在“限购松绑”上就多次做了文章。

如2022年5月21日,“武汉经开区”微博发布消息称,自5月22日起,武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域,自此武汉经开区全面取消住房限购政策。

6月20日,武汉又在实操层面执行新的限购政策,户籍居民家庭名下若已有两套住房,可以再买一套房。

此外,武汉还有一些特殊的限购松绑政策:如二孩或三孩家庭可买第三套房、父母投靠可买第三套房政策等。

“因城施策,赋予地方政府调控自主权,坚守‘房住不炒’底线,地方也要承担更大的主体责任。”李国政直言,近几年,各个城市在楼市调控一般采取“小步快跑”方式,不断试探市场宽松边际,全国各地一年出台了逾千项政策。

在他看来,春节前后,全国多个城市再次发布了楼市支持政策,涉及棚改、落户、限购、利率、公积金、税费补贴等多个方面,武汉依然有调整空间。

武汉住建局数据显示,2023年春节以来,武汉楼市成交依然处于下降态势。整个1月,武汉市新建商品住房网签成交6303套,销售面积74.5万平方米,成交量环比下降62%,同比下降48%。

“短期看,需求不振、信心不足情况依然存在,房地产市场的完全复苏,还离不开政策的进一步助力。”李国政续称,结合武汉市场发展情况,政策动态优化调整的步伐不会停止,只有充分借助“组合拳”发力,才能更好实现“稳地价稳房价稳预期”目标。

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