房企寒冬越来越寒，保利华夏幸福也难保

此外，仅11月份单月，保利发展就成功发行两笔中期票据，合计规模为45亿元。以此计算，30天内，保利发展总计抛出243亿元融资案。

频繁输血背后，是“储粮”发力还是偿还债务？

“近期，部分央企、国企及大型房企在公开市场发债融资，说明融资端政策正从偏紧向逐渐放松回归正常的方向发展。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，通过融资输血，利于缓解企业资金压力。同时，能够增强企业市场竞争能力，可抓住拿地窗口期备货，投资布局更具优势。

抛百亿元融资大单

“三道红线”之下，截至9月30日，保利发展剔除预收账款资产负债率65.62%，净负债率67.62%，现金短债比2.32。净负债率及现金短债比情况较上半年有所弱化，不过依旧处在绿档，融资输血动作较为频繁。

据《证券日报》记者不完全统计，今年以来，保利发展在短短11个月内发债8项、票据4项，总规模已达181.9亿元，发行利率水平在3%-4.5%之间，若加上已经抛出的两宗合计198亿元的拟融资方案，发债规模和频率都远胜以往。

据11月30日公告显示，保利发展资产支持证券化产品拟发行规模不超过100亿元，拟直接或间接认购次级资产支持证券化产品，认购比例不超过资产支持证券化产品规模的10%，初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都198拉斐等项目作为首次资产标的，首期发行规模约10亿元（具体根据发行情况确定）。

对于发债目的，保利发展称，为提升公司自持物业的运营效率，探索创新型资产运作。除却该笔融资计划，其他已经发行或拟发行的公司债及中期债券，用途多是偿还债务、补充流动资金及其他用途。

“近期债券市场融资开闸，主要对象是央企、国企和地方城投平台，主要目的是在城市更新、老旧小区改造、区域开发基础设施、公共服务等领域补短板，需要这些企业去落实。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示。

拿地势头颇猛

进入行业规模前三的目标仍在，保利发展在土拍市场频繁举牌。根据中指研究院2021年前11个月房企拿地排行榜显示，保利发展仅次于碧桂园和万科，位列第三位，拿地金额为1119亿元，紧随其后的是中海地产、华润置地、绿城中国等国资房企。

而在土拍市场遭遇寒流的当下，保利发展拿地成本并不高。根据评级机构测算，今年上半年，在保利发展拿地金额中，集中供地占比42.6%，第一轮集中供地中拿地平均溢价率为15%，与22城基本持平。第二轮集中供地新增地块六成底价成交，平均溢价率为12%。第三轮集中供地还在进行中，保利发展已在南京等城市有所斩获。

“部分民营房企暴露信用风险后，多数融资陷入停滞，央企国企在融资端和拿地端的实力提升，这将改变未来房地产市场的竞争格局。”李宇嘉直言，比如若重启并购贷，且并购贷不计入“三道红线”融资规则要求，有实力的房企将会加大兼并弱房企的力度，部分央企国企地位将得到进一步提升。

“信用债市场的存在，给予大中型房地产开发企业以长期限、低资金成本、用途限制较少的增量资金，使得大中型企业在土地市场具备极强的竞争力。”中信证券(24.230, 0.00, 0.00%)在一份研报中称。

换言之，谁能率先以低成本获得融资输血，便可低成本斩获土地，将在未来市场中抢得更大话语权。不过，中信证券在上述研报中也提示了风险，比如大多数大中型地产在未来一段时间都要面临或大或小的、以经营性现金流流入净偿还债务的情况。而鉴于楼市遇冷，项目层面向总部层面的现金“逆流动”并不顺畅，则增加了大企业的挑战。

华夏幸福（600340.SH）逾期未还债务已突破千亿大关。

该公司最新发布的公告显示，近期公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等形式的债务本息金额73.25亿元。截至2021年11月29日，公司累计未能如期偿还债务本息合计1013.04 亿元。

对此，华夏幸福方面表示，公司正在与未能如期偿还债务本息涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。

受行业环境、自身布局叠加疫情影响，今年以来华夏幸福流动性危机加剧，债务逾期金额也像滚雪球似的越来越高。

今年2月，华夏幸福金融机构债权人委员会成立。经过数月的沟通和谈判，9月30日，华夏幸福债务重组方案终于出炉。

根据债务重组计划，华夏幸福计划2192亿元金融债务将通过以下方式妥善安排清偿，包括卖出资产回笼资金约750亿元；出售资产带走金融债务约500亿元；优先类金融债务展期或清偿约352亿元；现金兑付约570亿元金融债务；以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿；剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。

不过，这项债务重组计划遭到部分债权人的反对。据REDD报道，华夏幸福部分美元债券持有人正在寻求其他投资者的支持，以达到25%的否决票数，从而增强他们对该公司重组计划的议价能力。

一位华夏幸福美元债持有人也向财联社记者透露，华夏幸福部分境外债投资人在寻求联盟，想否决现在的债务重组方案。

“达到25%否决比例应该是触发涉及公司重大权益事项须超过75%同意的条款。”香颂资本执行董事沈萌告诉记者，“境外债权人应该是对债务重组的条件不满，特别是涉及到原有债务处置及偿付比例等问题。”

对此，华夏幸福方面向记者表示，“目前债务重组计划实施尚处于沟通阶段，公司将在省市政府及专班的指导下积极就债务重组计划的反馈、落地进行推进。”

由于具体偿付方案尚未制定完成，目前华夏幸福“15华夏05”“16华夏02”“18华夏01”“18华夏02”“18华夏03”及“19华夏01”等债券均处于停牌状态，具体复牌时间未定。

值得关注的是，在债务重组计划尚未实施过程中，糟糕的财务状况让华夏幸福控股股东华夏控股多次被动减持。

11月24日，华夏幸福公告，华夏控股因其在2020年非公开发行的三期可交换公司债券的持有人自主换股，以及其开展的股票质押式回购交易和融资融券业务中的金融机构根据相关约定，对华夏控股持有的公司股票执行强制处置程序，导致华夏控股持股比例自2021年3月8日至2021年11月24日累计被动下降达到华夏幸福目前总股本的5%，前述变动不触及要约收购。

由于多次被动出售股份，华夏控股已失去华夏幸福第一大股东的位置。截至11月24日，华夏控股及其一致行动人持股比例降至23.56%。

不过，华夏幸福方面称，华夏控股仍为上市公司控股股东，王文学仍为上市公司实际控制人，权益变动不会导致上市公司控股股东及实际控制人发生变化。

业内人士认为，在债务化解方案实施日期仍未明确的情况下，华夏控股质押的股份或将进一步被动减持。

据华夏幸福2021年三季度报告显示，前三季度，华夏幸福实现营业收入284.22亿元，同比减少49.9%；归属股东净亏损134.56亿元，同比下降284.84%；归属于上市公司股东的扣非净利润为-133.01亿元，同比下降287.25%。