任泽平呼吁取消商品房预售制

任泽平呼吁取消商品房预售制

经济学家@任泽平 7月14日发布评论：

是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(603883)和社会。

98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。

以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。

如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

商品房预售制该不该取消?

据克而瑞监测数据，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。其中，7月10-11日累计发布的楼盘个数为39个，7月12日迅速增加了42个，单日呈现翻倍增长趋势。

在此大背景下，“商品房预售制该不该取消?”再次成为坊间热议话题。

支持者认为，商品房预售制度存在很多不可预料的因素和风险，一旦遇到房地产下行周期，加上房地产开发商资金管理不善，其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。

“好多年前，业内专家学者围绕商品房预售制和现售制的争论就已不断。至少今天来看，现售派的那些担忧成为了现实。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，房屋烂尾引发的“强制停贷风波”，推动了主管部门和行业思考商品房预售制度应不应该变更。

但也有多名受访者认为，预售制利弊皆有，防范房屋烂尾问题，也不一定非要取消预售制。

“在一些已经有成熟和严格的预售款监管制度的城市，主管部门如果能够做好监管工作，理论上烂尾问题出现的概率会小很多。”一位资深地产从业人士告诉时代周报记者。

合硕机构首席分析师郭毅也告诉时代周报记者，取消商品房预售制，实行现房销售，会进一步加剧房企的资金压力，难以保障其他项目顺利竣工交付。郭毅建议，主管部门是否可以考虑对当下执行的金融政策进行调整优化，让房企的资金链更加稳健，从而推进住房交付能够顺利实施。

商品房预售制利弊

商品房预售最早出现于香港，即开发商把在建中、尚未完成建设、不能进行交付的商品住宅，提前卖给购房者，也被叫做卖期房、卖楼花。

上世纪八-九十年代，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，内地借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。

作为中国商品房销售最主要的方式，商品房预售制度极大缩短房企现金回笼周期，同时也增加市场商品房的供应，推动了城市化发展的进程。

“一栋大楼，从拿地到完工一般需要2年时间，在预售制的模式下，建设1/3层左右时即可对外预售(周期在半年左右)，相当于地产商在拿着居民们的预付款支付所有的工程开支，1年半之后才交房给购房者。”中原地产研究中心指出，某种程度上，这相当于全体购房者补贴房地产商2年的预付款利息。更重要的是，有了这些预付款，房企就可以以少量的自有资金撬动巨大的资金，极大地提高房企自有资金的利用率。

虽然利处明显，但因开发商在商品房还未建成时就收取了房款，所以购房者可能会面临部分开发商圈钱跑路、开发商延迟交房、房屋质量、房产证延期办理等问题。

“预售制度的实质是购房人预先付款，开发商后交房，中间交房等待期一般为2年左右。在此期间，购房人不但要承担银行贷款利息和首付款的收益，还要承担逾期交房或不能交房的风险。”全国政协委员、安徽省律师协会监事长周世虹提出，预售制度还助推了开发商盲目扩张，引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列风险。

全国政协委员、明宇集团董事长张建明在经过扎实调研后提出，在商品房预售制度下，对于购房者而言是先交钱再拿房，存在很多不可预料的因素和风险。例如，如果遇到开发商偷工减料，建造劣质工程，可能购房者拿到的是不合格房子。更严重的情况是，遇到房地产下行周期，若房地产开发商资金管理不善，其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。

取消商品房预售争议

世联行指出，如果取消商品房预售制度，首先可以在一定程度上保证房屋交付质量。商品房不预售，从规划设计到工程监管、验收，都会受到严格把关，因为房子质量太差，买的人自然就不多，开发商回不了款。

“其次，取消商品房预售能够有效降低整体性风险，购房者所面临的开发商跑路、逾期交房、质量不过关等风险都可能不复存在。”世联行表示，规范房地产市场，抑制投机资金进入楼市。取消商品房预售制度，市场杠杆效应减小，人们会更加认可房子就是用来居住的，炒房成本变高，投机行为也能在一定程度上得到抑制。

但取消商品房预售制的负面影响也很明显。

亿翰智库指出，首先，预售制度取消可能会对企业、政府、银行等金融机构造成不可估量的影响。其次，将会使市场产生巨大波动，不利于维护市场秩序，更不利于解决社会主要矛盾。再次，贸然取消预售制度有推升房价可能。最后，房地产行业的很多问题和风险产生的根本原因并不在于预售制度，而在于对于风险的识别和防范措施不到位，当务之急更应该建立风险防控机制。

地产经济学家邓浩志告诉时代周记者，自实施三道红线政策后，部分金融系统停止为房地产“输血”，整个房地产行业开始陆续遭遇资金危机。

“如果在这个时间节点实施现房销售，房地产项目势必延长回收资金的时间，资金肯定更加不足，反而可能引发更多房企出现资金危机，更多项目出现无法运作，甚至停工、烂尾等情况。”邓浩志表示，对各地而言，一旦房企资金更紧张，当地的土地市场也会更加低迷。