国家队出手 增加租赁土地供应房租或呈下降趋势

一石激起千层浪!

令人震惊，楼市又传来大消息，这一次的主角居然是集体建设用地!

国土部、住建部日前联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点。试点城市包括北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。这一名单与此前首批获准发展租赁市场试点城市一致。

此次公告最重要的一点是：村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

这是，继之前建部联合9部委下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，又一重要文件。由于内容相似，都是关于“租赁”，所以两个文件可谓是一以贯之。

但这次重点，从国有建设用地，转向农民的集体建设用地。在这次政策中，增加了北京、上海，去掉了“集体用地方面先行，但土地紧缺”的深圳。

这意味着：农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场!政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。

真的不一样了!

我们知道，地价是房价的大头，地王频现也是造成房价狂飙的主要元凶之一。在一二线城市中，土地成本占据房价成本的70%到80%。而如今，政府的征地环节、开发商的环节等部分土地成本将免去，极大降低房价的成本。

这些农村集体土地所建设的租贷房成本极低，甚至只有一二线城市商品房的20%到30%!

给房地产市场带来什么影响?

此次，集体土地建设租赁住房的试点的开展，会给房地产市场带来哪些影响呢?

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示，从此类试点城市名单来看，基本上和此前首批租赁市场发展的试点城市名单一致，这也是为了让此类城市具备一个更好的发展基础，尤其是通过此类用地政策的推进，有助于更好地理顺此类城市当前的用地关系，对于平衡用地结构、积极为租赁产品提供租赁用地支持等都能发挥较好的作用。

从此类城市来看，城市发展规模较大，很多近郊区发展的机会在增加，产业和企业的布局较多地围绕在此类近郊区市场上。所以预计后续在此类集体建设用地方面，近郊区的用地会率先进行改革。这样一层改革带来了三个积极效应。第一是有助于发挥此类集体建设用地的价值，租赁市场的发展成为盘活此类用地的一个很好渠道。第二是通过发展正规的租赁市场和产品，也有利地打击了此类区域部分小产权房等租赁行为。第三是通过发展租赁市场，形成更为科学的社区建设，有助于此类区域后续的较好规划。

分析人士认为，目前，各地城市均有数量不等的“小产权房”，一直受制于土地政策无法解决，而新政则明确主要开发集体存量土地资源，以此或可为解决“小产权房”问题探索一条明路。通过租购同权和打造租赁住房体系，不仅可以解决悬置已久的“小产权房”难题，亦可满足部分市民的长期租房需求，并通过增加供给平抑商品房和租房价格，改变房地产持续快速上涨的势头。

而对于部分人士将此与“小产权房”租赁是否合法联系在一起。国土部有关负责人回应称，集体租赁住房是用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记的用于租赁的住房。这与“小产权房”不是一个法律概念，“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护，不能将两者混为一谈。

增加租赁土地供应房租或呈下降趋势

近年来，随着大城市流动人口的增加，高昂的房价和有限的租赁房源催生了“租房贵、租房难”的难题，困扰着城市的“打拼一族”。此次方案的出台，为解决他们的租房难题提供了一把钥匙。

国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆介绍，此次改革试点要实现的核心的目标正是：增加住房紧张的城市特别是特大和超大城市的住房供给，缓解住房的供需矛盾。

中原地产首席分析师张大伟认为，鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。“13个城市基本都属于一、二线城市，这些城市的国有土地相对紧张，而部分区域存在城中村等集体土地，如果这部分能进入租赁市场，将有利于房源供应，也有利于城中村改造。”

当前，住房租赁市场需求旺盛但租赁市场发展仍处起步阶段，市场发展空间广阔。相关数据显示，2016年我国流动人口总量为2.45亿，当前每年新毕业大学生700万左右，以新毕业大学生、农业转业人口等为主的新市民成为租房主体。流动人口中近七成会选择租住私房解决居住问题，但租房规模份额仅占不到6%，而发达国家如美国，租房份额占比高达五成。

实际情况是，一些热点城市在出让土地时已要求开发商100%自持，而不少房地产公司也已开始探索自持长租公寓的经营模式;另一方面，利用农民集体建设用地建设的租赁住房，未来也将丰富整个租赁房市场，改善民生。