房地产行业发展前景分析及相关个股

住房牵动千家万户，房地产业与民生息息相关。房地产行业既有商品属性，更有民生属性，是市民十分关注的行业。房企2021年年报披露即将收官。受房地产市场下行等因素影响，2021年房地产行业利润增速继续下行，房企利润率降至历史较低水平。机构表示，短期房地产行业利润水平仍面临压力，中长期有望逐步触底回升。

由于前几年土地市场过热，不少房企高价拍地，随着这些项目逐步进入结算期，高价土地的负面影响开始体现，这也是部分房地产企业利润率出现明显下滑的原因。

国家统计局数据显示，2022 年 1-3 月，全国商品房销售面积为 3.1 亿平方米，同比下降13.8%;3月，商品房销售面积为 1.5 亿平方米，同比下降 17.7%。2022 年 1-3 月，全国商品房销售额为3.0万亿元，同比下降 22.7%;3 月，商品房销售额为 1.4 万亿元，同比下降26.2%。3月销售面积和销售额都呈现出同比降幅扩大的趋势。投资方面，2022 年1-3 月，全国房地产开发投资额为 2.78 万亿元，同比增长 0.7%;3 月，全国房地产开发投资额为1.3万亿元，同比下降 2.4%。往年 3 月份是房地产市场的小旺季，但今年3 月的销售与投资数据反映出行情相较于往年同期更冰冷。

据中研产业研究院发布的《2022-2027年房地产产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》分析

从全国楼市来看，今年以来一系列紧锣密鼓的稳楼市政策，进一步为房地产市场提振了信心。4月15日，国家统计局发布数据显示，2022年3月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，其中，3月一线城市新房价格环比涨幅缩小，二线城市继续持平，三线城市新房价格仍然下降，但降幅收窄。这体现出房价总体趋稳的局面。

相比于过去的 2022Q1，进入 4 月之后政策在放松限购上的力度明显增加。从各地市场情况来看，政策放松与当地商品房市场库存息息相关，库存压力较大的郑州、兰州和昆明三个二线省会城市出台供需政策组合拳，以缓解市场压力。

房价上涨可以说与居民的生活是息息相关的。中国的传统思想使得购买住房成为结婚的重要条件，许多家庭进行储蓄就是为了能够给孩子购买住房或者提供住房首付，这也是造成我国的消费率低、储蓄率高的重要原因。

据数据显示，年内已有超80城发布房地产相关政策，仅4月份以来，就有30余城市因城施策，房地产调控政策的势头在4月份明显加速。

年内已有超80城发布房地产相关政策,其中4月份已有超30个城市调整房地产政策。整体上看，各地楼市调控坚持“一城一策”、“因城施策”，政策灵活性，丰富性也在进一步提高。

国家对房地产市场的要求是“三稳”，即稳地价、稳房价、稳预期。维护房地产市场稳定，不仅是监管部门的责任，也与消费者利益息息相关。无序竞争的行为，不利于房地产市场经营稳定与健康发展：一是房价的大起大落不利于市场秩序和市场心态，损害市场环境;二是脱离商品房成本的抛售行为是难以持久、不可持续的，不仅危害企业自身利益，也危害了行业与市场稳定;三是不利于我市房地产业转型升级、打造精品，走高质量发展的道路。

从房地产的角度看，一系列政策有利于银行对于房贷投放的力度增强，因为资金配置能力在提高，进而有助于按揭贷款、开发贷款等领域的活跃。

从房企角度看，金融政策调整能让房企获得更多的信贷支持，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险，资金压力会有所缓解。

随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。

房地产行业向绿色低碳、数字化转型已是势在必行。借助数字化技术向低碳发展转型，将是房企踏准“双碳”风口，实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。业内公认，加速推进科技创新、拥抱数字化转型，是房企增强内生动力、提高核心竞争优势的重要筹码，亦是穿越地产长周期、实现绿色高质量发展的突围之道。

大数据时代下信息的重要性越发凸显，获得行业数据，并分析使用行业数据不仅可节约时间，降低成本，亦可优化整体决策。欲获取更多行业分析及相关数据可以点击查看中研产业研究院发布的《2022-2027年房地产产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》。中研产业研究院资深研究员对目前国家经济形势的走势以及市场发展趋势和当前行业热点分析，预测行业未来的发展方向、新兴热点、市场空间、技术趋势以及未来发展战略等。行业报告涵盖行业最新数据，市场热点，政策规划，竞争情报，市场前景预测，投资策略等内容。此行业报告是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。

房企普遍放慢扩张速度，追求稳健发展。1)销售：21 年百强房企销售金额首次出现负增长(-3.2%)，且低于全国商品房销售增速。21 年 TOP20 房企销售目标完成率仅 87.5%，不及 20 年(101.4%);22 年 1-4 月销售目标完成率仅 17.2%(21 年同期已达 29.8%)，我们认为 22 年房企整体销售预期将更为保守，会有一定规模的房企面临负增长。21 年行业集中度有所下滑，CR5、CR10、CR20、CR50 和 CR100 的权益口径销售额集中度分别下降了 2.5、3.0、3.3、4.1 和 5.6pct 至 11.6%、18.4%、26.8%、40.6%和 48.8%。我们认为行业竞争格局将优化，未来行业有序出清后，融资顺畅的央国企及高信用民企占比将大幅提升。央国企：民营房企销售占比将从 3：7 逐步变为约 6：4 的格局。2)拿地：拿地规模有所缩量。21 年百强房企权益拿地金额 2.54 万亿元，同比-21.5%; 22Q1 为 3627 亿元，同比-55.8%。

集中度出现明显的分化，尾部房企集中度大幅下滑，头部房企稳中有升。21 年百强房企权益拿地金额集中度为 52.2%，同比大幅下降了 8.8pct，22 年 1-4 月进一步降至 48.1%;而 CR5 房企 21 年集中度同比微增 0.3pct 至 12.4%，22 年 1-4 月进一步增至 15.4%，融资和土地资源仍向头部房企倾斜。从拿地看，央国企：民企拿地占比已从 20 年的 3:7 逐步变为当前的 7:3 的格局;地方国企 “托底”，民企“躺平”。当前市场仍以地方国企托底拿地为主力，占比高达四成以上。主流房企拿地强度普遍减弱，21 年 26 家主流房企拿地强度普遍下降，均值从 20 年的 36.0%降至 21 年的 28.6%;头部央国企仍能保持拿地金额、拿地强度的增长。3)开竣工：头部房企作为“三道红线”主要监管对象，新开工集中度于 20年显著下降，在做大净资产需求下竣工集中度大幅增加。

行业财务指标分析：业绩增长、盈利能力、现金流承压，偿债能力持续提升。1)竣工高峰推动 21 年行业营收规模保持稳健增长(3.04 万亿元，同比+8.3%)，但受制于利润率下滑与合作项目增多，业绩延续 20 年来的下滑态势(303亿元，同比-84.5%)，多数房企增收不增利。归母净利润大幅下滑原因：利润率显著承压;房企合作项目增多，少数股东损益占比大增 35.6pct 至 59.9%。22Q1 营收业绩规模均出现收缩，营收、归母净利润同比增速分别为-12.9%和-41.1%，由于房企资金紧张，竣工持续收缩，结算收入出现了负增长。营收保障程度整体保持稳定于较高水平，截至 22Q1 末的预收账款/上年营收为 1.2X。2)盈利能力：利润率显著承压，后续仍有回升空间。21 年房地产板块毛利率、净利率、归母净利润率分别为 20.8%、2.5%、1.0%，同比分别下降 6.1、6.8 和 6.1pct;22Q1 分别为 20.4%、4.1%和 2.8%，同比分别下降 2.6、1.5 和 1.4pct。此前楼市最热时期房企高价拿地项目进入结算期，利润空间受到挤压。在利润率下滑的压力下，21 年行业 ROE 同比下降 8.8pct 至 1.7%。3)偿债能力：有息负债首次出现负增长，房企积极降低财务与经营杠杆。截至 21 年末板块有息负债 3.45 万亿元，同比-4.7%，五年内首次出现负增长;截至 22Q1 末合计 3.48 万亿元，同比-4.6%。21 年末剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为 72.5%、74.3%和 1.1X，其中净负债率同比下降 1.9pct。但 22Q1 受销售回款等因素影响，货币资金显著下滑，指标有所恶化，净负债率提升至 80.8%，现金短债比下降至 1.0X。经营杠杆方面，随着 21 年房企信用风险事件不断，商票发行与使用量所有减少。21 年板块应付票据 989 亿元，同比-13.9%，22Q1 合计 843 亿元，同比-42.4%，经营杠杆率降至 40.7%。21 年末房地产板块隐含综合杠杆水平为 121.5%，22Q1 下降至 120.7%。4)运营能力：经营和筹资性现金流普遍承压，房企资金亟待改善。截至 21年年末，行业货币资金 1.3 万亿元，同比-11.8%，五年内首次出现负增长，主要是由于下半年销售下行叠加前期信贷的收紧导致房企销售端回款不畅、融资不到位(筹资性现金流净额为-3297 亿元，首次为负)。21 年经营性现金流净额为 3793 亿元，同比+17.7%，增速较 20 年下滑了 12.4pct。截至 22Q1 末，板块货币资金为 1.15 万亿元，同比-15.3%，降幅再扩大;经营性、筹资性现金流均为负，分别为-975 亿元和-140 亿元;其中受销售持续不景气影响，销售商品、提供劳务取得的现金同比大幅减少 32.5%。

TOP30 房企财务指标分析：央国企、大型房企在成长性、盈利能力、费用管控能力、财务健康程度、现金管理能力等方面均具备较大优势，在行业下行期拥有更强的风险抵御能力，同时也具有更充裕的资金和融资优势。1)成长性：21 年 TOP30 房企营收 5.04 万亿元，同比+14.5%，增速提升 1.2pct;归母净利润 2760 亿元，同比-23.4%。销售规模在 5000亿以上的头部房企更注重发展的质量，近两年来适当放缓规模增长，21 年营收同比增速仅 12.1%，归母净利润同比-27.3%;而销售规模 2500~5000 亿元的房企注重规模增长，营收同比增速高达 23.1%;归母净利润降幅也相对最低(-6.2%)。国企业绩规模仍能与 2020 年基本持平。2)盈利能力：21 年 TOP30 房企的毛利率和归母净利润率分别为18.9%和 4.9%，同比分别下降了 4.6 和 4.3pct。销售规模在 5000 亿元以上、2500~5000 亿元的房企利润率水平显著高于其他，毛利率分别为 22.1%和 21.8%，归母净利润率分别为 6.6%和 9.2%;国企的毛利率和归母净利润率分别较民企高2.5 和 4.8pct。3)费用管控能力：提升成本费用管控能力及内部经营效率成为共识，头部房企三费率有所改善，5000亿元以上规模房企三费率仅为 5.8%，同比下降 0.2pct;国企三费率维持在 5.3%的低位，显著低于民企(8.0%)。4)偿债能力：截至 21 年末，TOP30 房企有息负债规模 3.64 万亿元，同比+1.6%;剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为 70.9%、66.4%和 1.67X。国企、头部房企更加受益于融资放松，有息负债正增长，同时杠杆水平保持低位;中小型房企与民企爆雷不断，更加注重降杠杆，有息负债负增长。21 年 TOP30 房企融资成本均值为 5.47%，同比下降 0.28pct。5000 亿元以上、2500~5000 亿元规模房企融资成本相对较低，仅 4.59%和 4.39%;国企融资成本(4.26%)显著低于民企(5.91%)。 5)现金管理能力：21 年末 TOP30 房企货币资金 1.66 万亿元，同比-10.6%。2500~5000 亿元规模房企现金仍维持正增长(+7.2%)，国企(-1.9%)货币资金降幅明显低于民企(-16.3%)。

国内房地产概念股一览，国内房地产概念股票有哪些

以下是南方财富网为您整理的2022年国内房地产概念股：

1、新城控股601155：3月23日新城控股3日内股价上涨9.44%，截至下午3点收盘，该股报28.71元涨6.06%，成交11.66亿元，换手率1.83%。

公司在国内房地产企业中具有较强竞争力。

从近三年ROE来看，近三年ROE复合增长为-8.06%，过去三年ROE最低为2020年的33.89%，最高为2018年的41.91%。

2、华远地产600743：3月23日消息，华远地产最新报2.35元，涨4.44%。成交量100.36万手，总市值为55.13亿元。

“华远”是国内房地产业最早创立的品牌之一，至今二十余年。

从近三年ROE来看，近三年ROE复合增长为-47.12%，过去三年ROE最低为2020年的4.96%，最高为2018年的10.05%。

3、京能置业600791：3月23日收盘消息，京能置业5日内股价上涨12.69%，今年来涨幅上涨9.8%，最新报4.49元，涨3.7%，市盈率为-28.51。

从近三年ROE来看，近三年ROE复合增长为-587.64%，过去三年ROE最低为2020年的-4.34%，最高为2018年的3.27%。

4、海泰发展600082：3月23日收盘消息，海泰发展开盘报3.42元，截至15点收盘，该股涨3.48%，报3.57元，总市值为23.2亿元，PE为70.25。

报告期内，国内经济增速下滑对房地产投资产生一定的影响，国内房地产市场受存量房数量较大的影响，投资增速降幅加大。

从近三年ROE来看，近三年ROE复合增长为117.05%，过去三年ROE最低为2018年的0.87%，最高为2020年的1.91%。

5、华侨城A000069：3月23日消息，华侨城A开盘报价6.5元，收盘于6.63元。5日内股价上涨4.22%，总市值为543.78亿元。

从近三年ROE来看，近三年ROE复合增长为-9.62%，过去三年ROE最低为2020年的17.47%，最高为2019年的19.33%。

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